Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.





Dans cette rubrique nous allons traiter le cas de la France. Nous prenons donc l’ensemble du territoire métropolitain afin d'établir une sorte d'analyse moyenne. Nous rappelons que le pays est composé 34 967 communes, ce qui correspond au nombre de requêtes que nous effectuons ici pour obtenir nos données. Nous nous retrouvons dans un premier temps avec une base de données contenant plus de 24 000 000 de lignes ce qui correspond au nombre de transactions immobilières effectuées entre janvier 2014 et juin 2019. Nous pouvons parler ici de "Big Data", de données massives.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les immeubles



Pour les immeubles, ce qui correspond aux appartements, après traitement des données, nous nous retrouvons avec près de 2 300 000 transactions effectuées sur la période d'analyse. Pour la partie qui suit Paris est incluse dans les calculs. Il pourra être intéressant par la suite de le faire sans la capitale. Cela fera l'objet d'un article spécialisé.



evolution du prix des appartements - France


Premièrement on remarque que pour la nation, les prix moyens au mètre carré sur la période d'analyse sont clairement stables pour les appartements. L'amplitude des prix s’élargit très légèrement quand on avance dans le temps. Mais d'un point de vue général les prix ont une tendance plate, ils sont contenus entre une borne basse de 3 000 euros et une borne haute de 3 500 euros et oscillent autour d'un prix composite moyen de 3 250 euros.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - France
evolution du prix median des appartements au metre carre - France


Deuxièmement, et plus en détails on remarque que l'élargissement mentionné plus haut est en fait dû à une légère divergence entre les prix moyen et médian au mètre carré.

En ce qui concerne les prix moyens au mètre carré, nous avons d’abord vu les prix baisser très légèrement, d'une centaine d'euros aux abords de l'année 2016 puis ensuite ils ont remonté et ont quasiment pris 200 euros jusqu'en 2019. Maintenant pour les prix médians au mètre carré en moyenne on constate une stabilité des prix. Cependant on remarquera qu'en fin d'année ils ont tendance à augmenter puis à descendre brusquement.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - France


Quand on affiche l'évolution des prix moyens cette fois-ci en fonction du nombre de pièces par appartement on remarque très nettement une séparation entre eux. En effet les moyennes des prix pour les studios sont bien plus élevées que la moyenne générale, environ 1 000 euros de plus du mètre carré. À l'inverse les T5 eux sont valorisés à 1 000 euros de moins que la moyenne générale. Comment souvent les surfaces les plus importantes sont √† privil√©gier car plus rentables.



volume de vente des appartements - France
volume de vente des appartements lineaire - France


En ce qui concerne les volumes de transactions à première vue déjà pas de saisonnalité marquée. On remarque qu'en moyenne il s'échange plus 31 000 appartements par moi, dans la métropole. De plus on constate une très légère évolution positive des volumes jusqu'en juillet 2018 et à partir de cette date-là, une baisse survient, pour descendre à 10 000 transactions de moins que la moyenne par moi. Cette baisse de fin de période est donc généralisé à l’ensemble du territoire.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - France
PCA marche immobilier - France
PCA des appartements - France


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

D'un point de vue global, les petites surfaces telles que les studios et les T2 semblent en général sur valoriser sur le marché français ( même s'il y a surement de bonnes occasions sur ce segment de marché évidemment). En ce qui concerne les bonnes occasions à réaliser il est difficile ici de se prononcer. Une petite partie des T3 et T4 semble idéale, cependant nous ne savons pas lesquels. Il serait intéressant de les afficher par localité, cela fera surement l'objet d'un article futur.



statistiques descriptives des distributions des appartements - France


Ici nous avons beaucoup d'appartements dans l'analyse et les distributions sont très intéressantes. Mais à part pour la valeur foncière et les prix moyens au mètre carré qui sont bien asymétriques, les restes des variables semblent correctement distribués malgré une légère asymétrie aussi mais moins marqué. En effet ce sont toujours les biens les plus hauts de gamme qui tirent les moyennes vers la droite. Remarque sur l'évolution moyenne de la valeur foncière, elle est en hausse et a pris plus 100 000 euros en moyenne.

L'appartement moyen sur la période : je coute 187 000 euros, et je fais 56 mètres carrés. Je me compose d'environ 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 600 euros.



Conclusion : pour les appartements en France on remarque que les prix moyens du marché au mètre carré sont très stables et augmentent légèrement en fin de période. Cela nous donne un "benchmark" pour comparer avec les autres analysés du marché présent sur les autres pages du site internet.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Maintenant intéressons-nous aux maisons que compose la France métropolitaine. La capitale, à savoir Paris fait toujours partie de l'analyse ici. Nous ne ferons pas par contre d'étude sans les maisons parisiennes car nous avons vu que pour la ville de Paris, rare sont les maisons. Pour cette partie nous comptabilisons de janvier 2014 à juin 2019 plus de 1 400 000 transactions immobilières.



evolution du prix des maisons - France


Quand on affiche notre indicateur de prix composite au mètre carré on remarque première des prix stables et deuxièmes une légère évolution positive de ces mêmes prix composite. Les prix gravitent autour de notre tendance entre 2 100 euros et 1 700 euros du mètre carré.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - France
evolution du prix median des maisons au metre carre - France


Quand on affiche les prix moyens en linéaire des prix au mètre carré, étant donné que l'échelle est différente on se rend compte tout de suite de l'augmentation de ces derniers. Il en est de même pour les prix médians du mètre carré.

Fait extrêmement intéressant : que ce soit pour les prix moyens ou médians du mètre carré on remarque une saisonnalité sur les prix. En effet on constate que tous les étés de chaque année les prix augmentent et redescendent.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - France


Quand on affiche l'évolution des prix en fonction du nombre de pièces on assiste à un résultat relativement intéressant aussi. En effet on constate que ce sont plutôt les petits volumes qui tirent le prix du mètre carré vers le haut. En effet ils sont nettement supérieurs à la moyenne. Il peut donc être généralement plus avantageux d'investir dans des grandes surfaces en France car leurs prix moyennent gravité autour de notre moyenne générale.



volume de vente des maisons - France
volume de vente des maisons lineaire - France


En ce qui concerne les volumes, comme pour les appartements on observe une augmentation constante jusqu’à l'été 2018 puis ensuite on observe une baisse. En moyenne il s'échange plus de 30 000 maisons par moi en France.

La saisonnalité que nous observons sur nos prix plus haut, peut-être expliqué ici par une saisonnalité marquée sur les volumes. En effet on remarque que les biens s'échangent surtout les moi de juin et juillet. Surement qu'il est plus facile de vendre une maison quand il fait beau.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - France
PCA marche immobilier - France
PCA des maisons - France


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Nos échantillons ici comportent énormément de biens immobiliers qui sont de nature très diverse. On peut simplement dire ici qu'une partie des biens composés de 3, 4 à 5 pièces sont des bonnes affaires à réaliser. Seuls les petites maisons sont entre guillemets des affaires moins intéressantes.



statistiques descriptives des distributions des maisons - France


Même après traitement des données on se retrouve comme très souvent avec des distributions asymétriques, tirées par les biens les plus onéreux du marché. On remarque aussi l'augmentation des valeurs foncières moyennes sur la période avec toujours cette même saisonnalité marquée.

La maison moyenne sur la période : je coute 195 000 euros, et je fais 98 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 2 000 euros.



Conclusion : en ce qui concerne les maisons en France le marché est porteur puisque les prix moyens au mètre carré sont en constante évolution positive et sont relativement stables. On remarque que comparativement aux appartements les maisons offrent un meilleur couple prix surface.

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