Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Bordeaux est une ville côtière très prisée pour sa proximité avec l'océan. En effet elle se trouve non loin du bassin d'Arcachon, qui fait partie d'une zone réputée par les investisseurs pour les villas de vacances. De plus, depuis peu, la nouvelle ligne de TGV à grande vitesse rapproche la ville à la capitale. De nombreux investisseurs parisiens ont donc investi dans la région de Bordeaux c'est dernière année. C'est le même cas pour la ville de Rennes.

Pour rappel Bordeaux fait partie du département de la Gironde, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Bordeaux


Cette ville est très intéressante à analyser. Directement avec l'indicateur composite des prix au mètre carré on remarque une explosion des prix. En effet la tendance est en constante augmentation et elle est clairement tirée vers le haut. En début de période on commence autour des 3 900 euros du mètre carré pour finir au-dessus de 5 000 euros. Cela représente une augmentation de plus de 28 pourcents en moyenne en 5 ans ce qui paraît plutôt important. Les prix semblent très volatils, cependant ils oscillent bien autour de la tendance ce qui est un gage de stabilité.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Bordeaux
evolution du prix median des appartements au metre carre - Bordeaux


Quand on affiche les prix moyens et médians au mètre carré, on constate que les prix sont clairement en hausse. Pour les prix moyens au mètre carré on passe de 4 300 euros à plus de 5 700 euros du mètre carré soit une hausse en 5 ans de plus de 30 pourcents. Pour les prix médians c'est le plus remarquable. En effet on passe de 3 700 euros du mètre carré à plus de 4 700 euros, soit environ 27 pourcents sur la période d'analyse. Ceci est signe d'une montée claire de l'ensemble des biens sur le marché des appartements Bordelais.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Bordeaux


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on remarque une claire décomposition. Les petites surfaces, soit les studios et les T2 ont leurs prix moyens du mètre carré supérieurs à la moyenne générale. C'est l'inverse pour les plus grosses surfaces. On remarque donc qu'avec le prix au mètre carré on paillera deux fois moins chère le mètre carré en prenant un T5 plutôt qu'un studio.



volume de vente des appartements - Bordeaux
volume de vente des appartements - Bordeaux


En affichant les volumes de transactions pour les appartements de la ville de Bordeaux on constate un maintien de ces mêmes volumes. En effet malgré une légère baisse comme la plupart du temps après 2018 le niveau moyen est de 400 appartements en moyenne vendus sur la période d'analyse. Le marché des appartements pour la ville de Bordeaux est donc soutenu par une forte demande. Sinon pas de saisonnalité marquée constatée.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Bordeaux


PCA marche immobilier - Bordeaux


PCA des appartements - Bordeaux


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Clairement le segment optimal est celui des T3, ces appartements offriront la meilleure rentabilité entre la surface et le prix du bien.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Bordeaux


Après traitement des données les distributions sont toujours légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens les plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une évolution croissante, constante et soutenue de la valeur foncière depuis 2016.

L'appartement moyen sur la période : je coute 245 000 euros, et je fais 56 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 4 800 euros.



Conclusion : le marché des appartements Bordelais est clairement porté par une forte demande ce qui a pour effet de faire monter les prix vers la haut. Cependant cela crée une difficulté pour se positionner sur ce segment. Tout dépend évidemment des portefeuilles mais les T3 semblent la meilleure option.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Nous avons vu précédemment le cas des appartements pour la ville de Bordeaux. Maintenant analysons les maisons de cette même ville. Pour information et comme dans toutes les grandes villes de France il y a moins de maisons que d'appartement.

Pour rappel Bordeaux fait partie du département de la Gironde, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Bordeaux


On constate grâce à notre indicateur composite que pour la ville de Bordeaux les prix au mètre carré augmentent fortement pour les maisons. C'est une évolution croissante et stable. En effet on passe de 3 500 euros environ du mètre carré à plus de 5 100 euros. Ce qui représente une évolution d'environ 45 pourcents sur 5 ans ce qui est énorme.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Bordeaux
evolution du prix median des maisons au metre carre - Bordeaux


C'est le même constat que l'on observe en affichant les prix moyens et médians au mètre carré. Environ 45 pourcents pour les prix moyens et 47 pourcents pour les prix médians au mètre carré sur la période d'analyse. On peut parler ici d'explosions du marché de l'immobilier en général, pour la ville de Bordeaux.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Bordeaux


En décomposant notre moyenne générale et en observant l'évolution des prix au mètre carré moyens par type de maisons on observe un constat encore similaire. Aussi on observera qu'il y a peu de maisons composées de peu de pièce. Les prix sont concentrés autour de la moyenne, malgré un léger écart pour les petites surfaces qui semblent plus volatiles.



volume de vente des maisons - Bordeaux
volume de vente des maisons - Bordeaux


Pour les volumes de transactions des maisons de la ville de Bordeaux, ils sont constants. De plus on observe une saisonnalité marquée autour des mois de juillet de chaque année. Cependant on ne notera pas de réel impact sur les prix. C'est une demande soutenue que l'on observe pour la ville de Bordeaux.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Bordeaux


PCA marche immobilier - Bordeaux


PCA des maisons - Bordeaux


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Pour la ville de Bordeaux on notera une très belle régression de la surface des biens en mètre carré en fonction de la valeur foncière des biens. Ensuite on peut dire qu'une partie des maisons composées de 5 pièces et plus sont à privilégier pour la ville de Bordeaux.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Bordeaux


Après avoir traité les données on se retrouve tout de même avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens avec une valeur foncière plus importante que la moyenne. Ceci a pour effet de tirer légèrement les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On notera une très forte évolution de la valeur foncière moyenne sur la période puisque l'on prend quasiment 200 000 euros de plus en moyenne.

La maison moyenne sur la période : je coute 411 000 euros, et je fais 101 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 4 210 euros.



Conclusion : le marché immobilier des maisons Bordelaises tout comme celui des appartements est en pleine expansion. Forte évolution positive des prix et demande soutenue. On privilégia quand même les maisons composées de 5 pièces même si rentrer sur ce marché reste délicat.

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