Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle.
Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique.
Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers"
sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail.
Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.
Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum,
cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie.
En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même.
Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails,
vous y trouverez plus de subtilité sur cette page.
Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.
1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements
Lille est une ville de taille importante et elle est présente sur un axe routier très important.
Elle se situe non loin de la frontière Belge et proche de la Manche.
C'est une ville très attractive car la qualité de vie y est bonne.
Pour rappel Lille fait partie du département du Nord, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.
Quand on affiche l'indicateur composite des prix on remarque une légère évolution positive des prix au mètre carré sur la période. Les prix sont tirés vers le haut. Malgré ça on oscille de manière stable autour d'un prix qui augmente de 3 900 euros à 4 000 euros du mètre carré sur la période.
L'évolution positive des prix est plus pertinente et plus observable sur les graphiques de l’évolution des prix aux mètres carrés moyens et médians. Pour les prix moyens on observe une évolution positive et linéaire de près de 500 euros sur la période. Pour les prix médians on observe une évolution positive plutôt exponentielle avec une augmentation de la valeur de près de 300 euros du mètre carré sur la période d'analyse.
Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on assiste à une division des prix selon le type d’appartement. En effet on voit très nettement la scission entre les studios et les T3, T4, et T5. Le prix moyen du mètre carré entre ces deux séparations varie du simple au double. Les T2 quant à eux sont calés sur la moyenne générale.
Pour les volumes pas de saisonnalité marquée apparente. On constate par contre la progression constante et positive des volumes de transactions pour les appartements Lillois. Cela représente une demande relativement soutenue.
Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique.
Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale).
Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer.
Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
Pour la régression les studios impactent clairement les résultats il serait d’ailleurs intéressant d’étudier ce marché sans eux.
Clairement pour la ville de Lille on évitera les studios et les T2 qui semblent sur valorisés.
On privilégiera donc principalement les T3 et les biens plus grands au niveau de la surface.
Après traitement des données on se retrouve avec des distributions fortement asymétriques, surtout pour la valeur foncière.
En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion.
Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen.
Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats.
On constate de plus une légère évolution croissante et constante de la valeur foncière sur la période d'analyse.
L'appartement moyen sur la période : je coute 196 000 euros, et je fais 50 mètres carrés.
Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 4 580 euros.
Conclusion : pour les appartements de la ville de Lille les prix sont en hausse, et ils sont relativement stables. Les bonnes affaires sont les appartements du type T3 car ils offrent un bon couple prix / surface. On évitera les studios car ils semblent à l'inverse peu rentables au niveau du rendement prix / surface.
