Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Lille est une ville de taille importante et elle est présente sur un axe routier très important. Elle se situe non loin de la frontière Belge et proche de la Manche. C'est une ville très attractive car la qualité de vie y est bonne.

Pour rappel Lille fait partie du département du Nord, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Lille


Quand on affiche l'indicateur composite des prix on remarque une légère évolution positive des prix au mètre carré sur la période. Les prix sont tirés vers le haut. Malgré ça on oscille de manière stable autour d'un prix qui augmente de 3 900 euros à 4 000 euros du mètre carré sur la période.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Lille
evolution du prix median des appartements au metre carre - Lille


L'évolution positive des prix est plus pertinente et plus observable sur les graphiques de l’évolution des prix aux mètres carrés moyens et médians. Pour les prix moyens on observe une évolution positive et linéaire de près de 500 euros sur la période. Pour les prix médians on observe une évolution positive plutôt exponentielle avec une augmentation de la valeur de près de 300 euros du mètre carré sur la période d'analyse.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Lille


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on assiste à une division des prix selon le type d’appartement. En effet on voit très nettement la scission entre les studios et les T3, T4, et T5. Le prix moyen du mètre carré entre ces deux séparations varie du simple au double. Les T2 quant à eux sont calés sur la moyenne générale.



volume de vente des appartements - Lille
volume de vente des appartements - Lille


Pour les volumes pas de saisonnalité marquée apparente. On constate par contre la progression constante et positive des volumes de transactions pour les appartements Lillois. Cela représente une demande relativement soutenue.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Lille


PCA marche immobilier - Lille


PCA des appartements - Lille


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Pour la régression les studios impactent clairement les résultats il serait d’ailleurs intéressant d’étudier ce marché sans eux. Clairement pour la ville de Lille on évitera les studios et les T2 qui semblent sur valorisés. On privilégiera donc principalement les T3 et les biens plus grands au niveau de la surface.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Lille


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions fortement asymétriques, surtout pour la valeur foncière. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une légère évolution croissante et constante de la valeur foncière sur la période d'analyse.

L'appartement moyen sur la période : je coute 196 000 euros, et je fais 50 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 4 580 euros.



Conclusion : pour les appartements de la ville de Lille les prix sont en hausse, et ils sont relativement stables. Les bonnes affaires sont les appartements du type T3 car ils offrent un bon couple prix / surface. On évitera les studios car ils semblent à l'inverse peu rentables au niveau du rendement prix / surface.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Dans un deuxième temps analysons le marché immobilier des maisons pour la ville de Lille. Il y a 3 fois moins de maison que d'appartement qui s'échange dans la ville. Cependant cela n'est pas drastiquement moins, ce qui veut dire que la ville se compose tout de même de nombreuses maisons.

Pour rappel Lille fait partie du département du Nord, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Lille


On analyse maintenant l'indicateur composite des prix au mètre carré. On constate une légère hausse progressive et constante des prix au mètre carré. La tendance part d'environ 2 100 euros du mètre carré pour finir à 2 200 euros en fin de période d'analyse. Les prix évoluent donc de manière stable en serpentant autour de la tendance.

evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Lille
evolution du prix median des maisons au metre carre - Lille


Pour les prix moyens au mètre carré c'est le même constant, une hausse légère et durable. En effet on part de 2 200 euros en moyenne du mètre carré, pour finir 5 ans plus tard à 2 400 euros. Pour les prix médians c'est aussi la même chose. Départ à 2 100 euros pour finir à 2 200 euros environ. Nous avons donc une montée progressive des prix en général du marché immobilier pour les maisons de la ville de Lille.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Lille


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du type de maisons, on constate premièrement qu'il n'y a peu de maisons avec peu de pièces et que leurs prix moyens sont plutôt volatils. Sinon on remarque que les moyennes de prix pour chaque type de maison sont contenus autours de notre moyenne générale ce qui est plutôt positif car cela montre une certaine concentration des prix du mètre carré.



volume de vente des maisons - Lille
volume de vente des maisons - Lille


Concernant les volumes de transactions des maisons de la ville de Lille on peut déjà signaler la présence d'une saisonnalité légèrement marquée autour des étés de chaque année qui n'affecte pas réellement les prix. Sinon les volumes sont en légère hausse, donc nous avons une demande soutenue sur ce marché. Il s'échange en moyenne 80 maisons par moi pour la ville de Lille.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Lille


PCA marche immobilier - Lille


PCA des maisons - Lille


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement, cela nous montre que pour le marché des maisons de la ville de Lille les affaires intéressantes à faire sont principalement une partie des maisons composées de 5 pièces. En effet comme dans beaucoup de départements et villes les biens immobiliers composés de peu de pièce semblent moins intéressants.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Lille


Après avoir traité les données on se retrouve tout de même avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens avec une valeur foncière plus importante. Ceci a pour effet de tirer légèrement les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On pourra notifier aussi une légère augmentation positive de la valeur foncière sur la période.

La maison moyenne sur la période : je coute 203 000 euros, et je fais 87 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 2 340 euros.



Conclusion : pour finir on peut donc dire que le marché immobilier des maisons de la ville de Lille est en hausse légère et constante, accompagné d'une évolution positive des volumes de transactions. On privilégia des maisons composé de 5 pièces pour profiter d'un bon couple prix / surface.

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