Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Lyon est une ville de taille importante pour le pays. C'est une ville qui crée beaucoup de valeur et de richesse pour la France. En effet il y a beaucoup d'emplois et la situation économique de la ville est florissante. Au regard du marché immobilier, c'est une ville attractive, en fort développement et donc en forte croissance. Cependant c'est un marché tendu car l'offre reste a priori plus faible que la demande. En effet il est légèrement difficile de se positionner sur le marché immobilier Lyonnais.

Pour rappel Lyon fait partie du département du Rhône, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Lyon


Quand on regarde le graphique de l'indicateur composite des prix on constate bien une évolution positive des prix à la hausse. En début 2014 les prix au mètre carré se situent aux alentours des 3500 euros. 5 ans plus tard on se situe plutôt vers 4300 euros du mètre carré. Ce qui nous donne une augmentation d'environ 800 euros du mètre carré sur la période, soit environ 20 pourcents sur 5 ans. Cependant même si la tendance est haussière, elle est par contre relativement stable. Fin 2018 on assiste à une accélération des prix, cependant cela est dû à une réduction des volumes de ventes. En effet certains investisseurs on était prêts à acheter des biens autour d'un prix 5500 euros du m². Le fait que peu de transactions ont été réalisées, cela a eu pour effet de tirer les moyennes à la hausse.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Lyon
evolution du prix median des appartements au metre carre - Lyon


Quand on affiche les prix moyens et médians au mètre carré, on constate la même chose, prix en hausse. Je ne pense pas que nous puissions parler d'explosion des prix ici. Cependant il est vrai qu'en 5 ans on observe une hausse d'environ 1 000 euros du prix du mètre carré moyen et médian. Ce qui représente approximativement une hausse de plus de 25 % sur la période. La médiane évolue plus rapidement ce qui montre tout de même une hausse globale des prix du marché.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Lyon


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on assiste à un résultat relativement intéressant. On constate que ce sont plutôt les studios qui tirent le prix du mètre carré vers le haut. En effet ils sont supérieurs à la moyenne. Il peut donc être plus avantageux d'investir dans des surfaces plus importantes sur la ville de Lyon, surtout T4 et T5.



volume de vente des appartements - Lyon
volume de vente des appartements - Lyon


Avec l'affichage des volumes de transactions on observe une petite saisonnalité marquée pour les mois de juillet et Août de chaque année. Pas de remarque à faire du coté de la liquidité, le marché semble être relativement fluide. Cependant, fait intéressant, on remarque qu'à partir de l'été 2018, une baisse dans le volume des ventes qui se prolonge jusqu'en 2019. Cela a eu pour effet de faire augmenter les prix moyens et médians comme nous l'avons vu précédemment.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Lyon


PCA marche immobilier - Lyon


PCA des appartements - Lyon


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement, cela nous montre que pour la ville de Lyon les affaires intéressantes à faire sont principalement des biens du type T3. En effet comme dit précédemment les studios semblent moins idéales que les biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié reste donc des biens avec des surfaces de taille intermédiaires qui permettons un bon rendement et un bon couple prix, surface.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Lyon


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une évolution croissante et constante de la valeur foncière sur la période d'analyse.

L'appartement moyen sur la période : je coute 235 000 euros, et je fais 63 mètres carrés. Je me compose d'environ 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 870 euros.



Conclusion : pour le marché des appartements de la ville de Lyon les prix sont en hausse, et ils sont relativement stables. Les bonnes affaires sont les appartements du type T3 car ils offrent un bon couple prix surface.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Nous avons vu précédemment le cas des immeubles. Maintenant analysons les maisons. Pour la ville de Lyon on observe qu'il y en a peu comparativement aux appartements. Les volumes sont bien moins importants. La commune de Villeurbanne n'est pas prise en compte dans l'analyse. Ce sont donc de belles propriétés qui sont analysées ici.

Pour rappel Lyon fait partie du département du Rhône, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Lyon


On constate que pour la ville de Lyon les prix au mètre carré augmentent doucement pour les maisons. Cependant on prend près de 800 euros le mètre carré en 5 ans ce qui n'est pas négligeable. Les prix sont assez volatils et oscillent autour de la tendance. on assiste fin 2019 à une forte variation des prix dû à une réduction des volumes.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Lyon
evolution du prix median des maisons au metre carre - Lyon


Quand on affiche les prix en linéaire cette fois on remarque toujours l'augmentation des prix moyens au mètre carré de façon stable et continue. Ces la même chose pour les prix médians sur cette même période.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Lyon


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on remarque qu'il n'y a pas ou peu de maison avec peu de pièce. L'évolution du prix moyen du mètre carré des maisons composées de 3, 4 et 5 pièces varient autour la moyenne. Le marché immobilier pour les maisons lyonnaises semble stable.



volume de vente des maisons - Lyon
volume de vente des maisons - Lyon


Comme pour les immeubles, l'affichage des volumes de transactions nous permet de constater une saisonnalité marquée pour les étés dans la région. Il semblerait que vendre un bien immobilier dans le secteur soit préférable les mois de Juillet et Août. Peu de volume puisque qu'en moyenne il se vend 15 maisons par moi. On remarque comme pour les appartements une baisse des volumes de ventes à l'approche de l'année 2018.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Lyon


PCA marche immobilier - Lyon


PCA des maisons - Lyon


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement, cela nous montre que pour cette ville les affaires intéressantes à faire sont principalement des maisons composées de 4 pièces. En effet comme dans beaucoup de départements et villes les biens immobiliers composés de peu de pièce semblent moins intéressants.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Lyon


Comme pour les immeubles, après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens avec une valeur foncière plus importante que la moyenne. Ceci a pour effet de tirer légèrement les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats.

La maison moyenne sur la période : je coute 525 000 euros, et je fais 112 mètres carrés. Je me compose d'environ 5 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 4 900 euros.



Conclusion : le marché des biens des maisons pour ce département reste stable malgré une légère accélération des prix fin 2018. On assiste à une baisse des volumes sur la fin de période. Les bonnes affaires semblent être les biens intermédiaires sur ce marché. On remarquera cependant que le prix moyen de la valeur foncière pour les maisons est quasiment le double par rapport aux appartements. Environ 240 000 euros pour un appartement contre 525 000 euros pour une maison.

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