Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Marseille est une ville importante puisque du point de vue du nombre d'habitants vivant dans l’agglomération, elle fait partie du haut de classement. Marseille détient un port important. De plus la cité phocéenne est aussi un centre économique majeur pour la métropole Française. Cependant Marseille est malheureusement accompagnée de clichés et de certains jugements qui peuvent dans certains cas ternir l'image de la cité.

Pour rappel Marseille fait partie du département des Bouches-du-Rhône, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Marseille


On remarque que pour la ville de Marseille même si les prix restent stable, la tendance générale est plutôt baissière en ce qui concerne les prix au mètre carré pour les appartements. En effet on se situe en dessous des 3 000 euros, soit environ 2 800 euros en 2014 pour ensuite baisser légèrement. Cependant même si la tendance est baissière les prix n'ont baissé que d'une centaine d'euros environ sur la période.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Marseille
evolution du prix median des appartements au metre carre - Marseille


Même conclusion quand on affiche les prix moyen et médian au mètre carré, en linéaire, sur la période d'analyse. En effet les prix restent stable, malgré l'observation d'une certaine volatilité, cependant les prix oscillent autour de la tendance qui est baissière.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Marseille


Quand on affiche l'évolution des prix du mètre carré pour la ville de Marseille mais cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on observe une séparation marquée. En effet on constate que les studios et les T2 se situent au-dessus de la moyenne des prix à l'inverse des T3, T4 et T5. Il peut donc être intéressant d'investir dans des surfaces plus importantes dans ce secteur.



volume de vente des appartements - Marseille
volume de vente des appartements - Marseille


Avec l'affichage de l'évolution des volumes de ventes des appartements pour la cité phocéenne on ne remarque pas de saisonnalité particulière. Cependant on constate une augmentation durable du nombre d'appartements vendus sur la période, malgré une légère baisse pour les mois de mai et juin 2019. Cela montre tout de même une certaine attractivité malgré une tendance baissière pour les prix au mètre carré.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Marseille


PCA marche immobilier - Marseille


PCA des appartements - Marseille


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement, cela nous montre que pour la ville de Marseille les affaires intéressantes à faire sont principalement des biens du type T3 comme souvent en France. En effet comme dit précédemment les studios et les T2 semblent moins idéales que les biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié reste donc des biens avec des surfaces de taille intermédiaires.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Marseille


Après traitement des données on se retrouve comme dans la plupart des cas avec des distributions asymétriques pour la ville de Marseille. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché étudié ici, on constate une dispersion des biens relativement chers par rapport à la moyenne. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. Par contre fait intéressant la valeur foncière n'évolue pas sur la période d'analyse et reste donc stable autour de sa moyenne.

L'appartement moyen sur la période : je coute 168 000 euros, et je fais 58 mètres carrés. Je me compose d'environ 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 000 euros.



Conclusion : malgré une légère baisse au niveau des prix au mètre carré le marché reste stable. On constate tout de même une augmentation constante du volume des ventes. Les bonnes opportunités semblent être des appartements de tailles intermédiaires.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Nous avons analysé précédemment les appartements pour la ville de Marseille. Maintenant analysons les maisons. Pour cette ville qui est tout de même en bord de mer il peut y avoir de belles propriétés. Les maisons peuvent aussi se situer dans des quartiers typiques qui peuvent attirer les investisseurs.

Pour rappel Marseille fait partie du département des Bouches-du-Rhône, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Marseille


A contrario des appartements on constate tout de suite une tendance haussière pour les prix des biens au mètre carré. De plus on constate aussi que le prix y est plus cher, environ 700 euros de plus. Autre fait, on remarque une augmentation de la volatilité sur les prix à l'approche de l'année 2019 ainsi qu'une augmentation des prix en fin de période.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Marseille
evolution du prix median des maisons au metre carre - Marseille


Quand on affiche les prix en linéaire cette fois-ci on remarque bien l'augmentation des prix moyens au mètre carré qui prennent environ 400 euros. Ces la même chose pour les prix médians sur cette même période, qui eux prennent environ 250 euros. On constate toujours une accélération des prix pour l'année 2019.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Marseille


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on remarque une forte volatilité des prix pour les biens composés de peu de pièce. En effet ces derniers oscillent non pas totalement au-dessus mais tout de même autour de la moyenne. Les biens de taille plus importante eux oscillent bien autour de la moyenne. Les prix sont donc bien concentrés pour ce marché.



volume de vente des maisons - Marseille
volume de vente des maisons - Marseille


Lorsque l'on affiche cette fois-ci les volumes de transactions pour les maisons de la ville de Marseille, on remarque à première abord, comme pour les appartements, une augmentation constante des volumes. De plus on observe une saisonnalité pour les mois de juillet de chaque année. Par contre printemps 2019 on assiste à une baisse de ces même volumes pour la ville de Marseille.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Marseille


PCA marche immobilier - Marseille


PCA des maisons - Marseille


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Dès lors, cela nous montre que pour la ville de Marseille les affaires intéressantes à faire sont principalement des biens composés de 4 à 5 pièces. En effet les biens composés de peu de pièces semblent moins avantageux que les biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié pour la cité phocéenne reste donc des biens avec des surfaces de taille intermédiaires.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Marseille


Après traitement des données on se retrouve comme dans la majorité des cas avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. Par contre on assiste à une augmentation durable de la valeur foncière sur la période d'analyse.

La maison moyenne sur la période : je coute 345 000 euros, et je fais 89 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 4 000 euros.



Conclusion : pour le marché immobilier des maisons de la ville de Marseille les prix au mètre carré sont en légère augmentation. Malgré une certaine stabilité on observe une augmentation de la volatilité sur les prix en 2019. On observe aussi une augmentation des volumes de transactions. Les bonnes affaires semblent être des maisons composées de 4 pièces, donc des bien intermédiaires.

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