Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



La ville de Montpellier est située non loin de la côte méditerranéenne, et donc proche des stations balnéaires comme Palavas-les-Flots et La Grande Motte. Ce qui en fait une ville de villégiature attractive. C'est une ville dynamique et très étudiante. De plus la ville se situe sur un axe routier important.

Pour rappel Montpellier fait partie du département de l'Hérault, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Montpellier


En ce qui concerne notre indicateur composite des prix au mètre carré il est difficile d'y voir clair sur ce graphique. En effet seulement sur les appartements de Montpellier nous avons une baisse drastique des volumes de transactions pour les appartements en fin de période. Les mois de janvier et juin 2019 produisent de grands écarts et donc une impression de forte volatilité. Cependant les prix au mètre carré pour les appartements sont en faits stables et forment une tendance linéaire oscillant autour de 3 000 euros du mètre carré.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Montpellier
evolution du prix median des appartements au metre carre - Montpellier


Pour les prix moyens et médians au mètre carré, on constate forcément la même chose malheureusement. L'écart de prix montant jusqu’à 10 000 euros modifie l'échelle et donc nous pénalise sur les détails de l’évolution. Cependant on constate toujours avant 2019 que les prix sont plats et stables toujours oscillants autour des 3 000 euros du mètre carré. Il est aussi vrai qu'en fin de période on peut observer une légère baisse de ces mêmes prix moyens et médians.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Montpellier


Quand on affiche l'évolution des prix en fonction du nombre de pièces que composent les appartements c'est légèrement plus lisible. C'est ici que l'on peut confirmer une stabilité des prix au mètre carré. Comme souvent les petites surfaces voient les prix moyens supérieurs à la moyenne générale qui comprend tous les biens. Et à l'inverse les plus grosses surfaces sont en dessous.



volume de vente des appartements - Montpellier
volume de vente des appartements - Montpellier


C'est quand on affiche les volumes de transactions que l'on comprend pourquoi nous avons cet excès de volatilité sur nos prix. En effet on constate une baisse drastique des volumes en fin de période, à l'approche de 2019. Sinon avant ça les volumes étaient en constante augmentation, puisqu'il s'échangeait environ 400 appartements par moi. Pas de réelle saisonnalité marquée constatée ici.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Montpellier


PCA marche immobilier - Montpellier


PCA des appartements - Montpellier


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Ici nous pouvons penser que ce sont une partie des T3 et T4 qui sont surement les meilleures opportunités à réaliser sur le marché des appartements à Montpellier. En effet ce sont eux qui optimiseront le mieux le couple prix / surface du bien.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Montpellier


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens les plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer nos moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus que la valeur foncière pour les appartements de Montpellier est stable et n'évolue pas.

L'appartement moyen sur la période : je coute 158 000 euros, et je fais 54 mètres carrés. Je me compose d'environ 2, 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 100 euros.



Conclusion : malgré le manque de volumes en fin de période on peut tout de même conclure que le marché des appartements pour la ville de Montpellier est stable. Cependant on peut en déduire une légère baisse des prix à l'approche de 2019. On privilégia les T3 et T4.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Par un manque au niveau des volumes de transactions nous avons eu du mal à analyser les appartements de la ville de Montpellier. Qu'en est-il des maisons ? Comment dans la majorité des cas, il y a beaucoup moins de maisons que d'appartement dans les villes telles que Montpellier.

Toujours pour rappel Montpellier fait partie du département de l'Hérault, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Montpellier


L'indicateur composite de nos prix moyens au mètre carré est cette fois-ci plus clair. On constate à première vue une formation en U de la tendance générale. En effet on assiste à une baisse jusqu’en 2016 puis les prix repartent. Les prix oscillent bien autour de la tendance, contenus dans un canal compris entre 2 800 et 4 000 euros du mètre carré. On constate de plus une légère accélération en 2019 avec une montée des prix, cependant c'est à prendre avec des pincettes puisque ce n'est pas validé par la tendance et nous verrons plus tard qu'un effet volumes est à prendre en compte dans l'analyse.

evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Montpellier
evolution du prix median des maisons au metre carre - Montpellier


Même constatation pour les prix moyens et médians au mètre carré. Nous avons une formation en U de nos tendances. Pour les prix moyens au mètre carré on oscille plutôt autour des 3 250 euros du mètre carré. Pour les prix médians c'est plutôt autour des 3 000 euros. Dernière constatation, les prix moyens et médians sont relativement stables et oscillent bien autour de leurs tendances respectives.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Montpellier


Quand on affiche la décomposition des prix moyens par type de maison on remarque à premier abord qu'il y a peu de petite surface et que leurs de prix au mètre carré est donc très volatils, et au-dessus de la moyenne générale. Sinon tous les prix moyens oscillent autour de la moyenne générale ce qui renvoie un signal de concentration des moyennes.



volume de vente des maisons - Montpellier
volume de vente des maisons - Montpellier


Pour les volumes de transactions il est difficile d'affirmer une présence de saisonnalités. On constate que les volumes étaient en constante augmentation avec l'arrivée de l'année 2019. Passé cette zone, donc en fin de période, les volumes baissent quasiment à zéro transaction. Pour finir il s'échange environ 40 maisons par moi sur la période d'analyse.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Montpellier


PCA marche immobilier - Montpellier


PCA des maisons - Montpellier


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement on peut en déduire qu'une partie des maisons pour la ville de Montpellier composées de 5 pièces semblent idéales pour réaliser un bon investissement immobilier dans la région.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Montpellier


Pour finir, comme pour les immeubles, après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens avec une valeur foncière plus importante. Ceci a pour effet de tirer légèrement les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. Enfin on peut constater une légère augmentation de la valeur foncière sur la période d'analyse.

La maison moyenne sur la période : je coute 307 000 euros, et je fais 97 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 240 euros.



Conclusion : le marché immobilier des maisons pour Montpellier est stable malgré une légère baisse en milieu de période d'analyse. Les prix sont en légère augmentation à l'approche de l'année 2019. Les maisons composées de 5 pièces semblent être à privilégier.

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