Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle.
Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique.
Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers"
sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail.
Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.
Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum,
cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie.
En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même.
Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails,
vous y trouverez plus de subtilité sur cette page.
Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.
1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements
La ville de Montpellier est située non loin de la côte méditerranéenne,
et donc proche des stations balnéaires comme Palavas-les-Flots et La Grande Motte. Ce qui en fait une ville de villégiature attractive.
C'est une ville dynamique et très étudiante. De plus la ville se situe sur un axe routier important.
Pour rappel Montpellier fait partie du département de l'Hérault, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.
En ce qui concerne notre indicateur composite des prix au mètre carré il est difficile d'y voir clair sur ce graphique. En effet seulement sur les appartements de Montpellier nous avons une baisse drastique des volumes de transactions pour les appartements en fin de période. Les mois de janvier et juin 2019 produisent de grands écarts et donc une impression de forte volatilité. Cependant les prix au mètre carré pour les appartements sont en faits stables et forment une tendance linéaire oscillant autour de 3 000 euros du mètre carré.
Pour les prix moyens et médians au mètre carré, on constate forcément la même chose malheureusement. L'écart de prix montant jusqu’à 10 000 euros modifie l'échelle et donc nous pénalise sur les détails de l’évolution. Cependant on constate toujours avant 2019 que les prix sont plats et stables toujours oscillants autour des 3 000 euros du mètre carré. Il est aussi vrai qu'en fin de période on peut observer une légère baisse de ces mêmes prix moyens et médians.
Quand on affiche l'évolution des prix en fonction du nombre de pièces que composent les appartements c'est légèrement plus lisible. C'est ici que l'on peut confirmer une stabilité des prix au mètre carré. Comme souvent les petites surfaces voient les prix moyens supérieurs à la moyenne générale qui comprend tous les biens. Et à l'inverse les plus grosses surfaces sont en dessous.
C'est quand on affiche les volumes de transactions que l'on comprend pourquoi nous avons cet excès de volatilité sur nos prix. En effet on constate une baisse drastique des volumes en fin de période, à l'approche de 2019. Sinon avant ça les volumes étaient en constante augmentation, puisqu'il s'échangeait environ 400 appartements par moi. Pas de réelle saisonnalité marquée constatée ici.
Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique.
Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale).
Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer.
Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
Ici nous pouvons penser que ce sont une partie des T3 et T4 qui sont surement les meilleures
opportunités à réaliser sur le marché des appartements à Montpellier.
En effet ce sont eux qui optimiseront le mieux le couple prix / surface du bien.
Après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques.
En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie,
on constate une dispersion encore et toujours des biens les plus onéreux.
Ceci a pour effet de tirer nos moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen.
Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats.
On constate de plus que la valeur foncière pour les appartements de Montpellier est stable et n'évolue pas.
L'appartement moyen sur la période : je coute 158 000 euros, et je fais 54 mètres carrés.
Je me compose d'environ 2, 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 100 euros.
Conclusion : malgré le manque de volumes en fin de période on peut tout de même conclure que le marché des appartements pour la ville de Montpellier est stable. Cependant on peut en déduire une légère baisse des prix à l'approche de 2019. On privilégia les T3 et T4.
