Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Nantes est une ville démographiquement parlant de taille importante. C'est une ville relativement dynamique et attractive par sa qualité de vie. De plus elle n'est pas située très loin de Paris et non loin de l’océan puisqu'elle est proche de Saint-Nazaire, l'un des plus grands ports de France. Sinon il y a beaucoup d’emploi dans le secteur tertiaire.

Pour rappel Nantes fait partie du département de la Loire-Atlantique, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Nantes


En premier lieu regardons l'indicateur composite des prix moyens au mètre carré. On observe une sorte de formation en U pour les prix moyens des appartements de la ville de Nantes. En effet on aperçoit une baisse jusqu'en 2015 puis une remontée jusqu'en fin de période vers 3 150 euros du mètre carré. Sinon les prix sont assez stables autour de cette tendance et ils oscillent autour de cette même tendance.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Nantes
evolution du prix median des appartements au metre carre - Nantes


En deuxième lieu on s’intéresse aux détails du prix moyen au mètre carré et médian pour les appartements de la ville de Nantes. La même observation que précédemment est à noter, à savoir une formation de la tendance en U. Entre 2016 et 2019 on observe une hausse de quasiment 400 euros pour les prix moyens au mètre carré et quasiment 500 pour les médians. Soit respectivement une hausse de 13 % et 18 % sur un peu plus de 3 ans.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Nantes


En ce qui concerne les moyennes respectives de chaque type d'appartement on constate une forte volatilité sur les petites surfaces à savoir les studios et les grandes, à savoir les appartements composés de 5 pièces. Pour les studios la moyenne des prix au mètre carré est bien supérieure à la moyenne générale d'environ 500 euros. Sinon pour les autres types de biens ils sont en dessous de notre moyenne générale. Les studios tirent donc le prix moyen au mètre carré vers le haut.



volume de vente des appartements - Nantes
volume de vente des appartements - Nantes


Pour les volumes de transactions, tout de suite on constate une saisonnalité marquée à chaque fin d'année. En effet tous les mois de décembre on observe une hausse des cessions d'appartement dans la ville Nantaise. Cela a pour effet de faire augmenter les prix moyen et médian du mètre carré à l'approche du moi de Noël. Sinon on remarque une hausse relativement constante. En moyenne sur la période il s'échange environ 400 appartements par moi.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Nantes


PCA marche immobilier - Nantes


PCA des appartements - Nantes


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement, cela nous montre que pour Nantes les probables affaires intéressantes à faire sont principalement des biens du type T3 et plus comme les T4, T5. En effet les studios semblent moins optimaux que les biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié reste donc des biens avec des surfaces de taille intermédiaires ( T3 ) qui permettent un bon rendement et un bon couple prix, surface.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Nantes


On remarque que les distributions sont asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des appartements les plus chers. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une évolution croissante de la valeur foncière sur la période d'analyse.

L'appartement moyen sur la période : je coute 163 000 euros, et je fais 56 mètres carrés. Je me compose d'environ 2, 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 020 euros.



Conclusion : le prix moyen au mètre carré des appartements nantais est en hausse depuis 2016. On constate une saisonnalité sur les volumes et sur le prix en fin d'année. On attendra donc un autre moment pour se positionner et on privilégiera des surfaces relativement importantes.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Nous avons traité les appartements de la ville de Nantes maintenant concentrons-nous sur les maisons. Comme souvent il y a moins de maisons que d'appartement. Certaines communes résidentielles comme par exemple Orvault ou Saint-Herblain ne sont pas présentes dans l'analyse.

Pour rappel Nantes fait partie du département de la Loire-Atlantique, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Nantes


Pour les maisons on constate clairement que pour notre indicateur composite des prix moyens au mètre carré la tendance est haussière. On observe une belle évolution de quasiment plus de 500 euros par mètre carré. Les prix oscillent autour de la tendance qui reste stable sur la période d'analyse.

evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Nantes
evolution du prix median des maisons au metre carre - Nantes


C'est le même constat à faire pour les prix moyens et médians au mètre carré. Clairement les tendances sont en hausse. En un peu plus de 5 ans on fait plus de 17 pourcents de hausse pour les prix moyens et plus de 18 pourcents pour les prix médians.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Nantes


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces cela nous permet de constater qu'il a peu de maisons avec de petites surfaces. Sinon les prix sont stables autours de notre moyenne générale.



volume de vente des maisons - Nantes
volume de vente des maisons - Nantes


Pour les volumes de transactions des maisons nantaises, comme pour les appartements on observe une saisonnalité mais cette fois-ci les étés, surement pour la lumière et les jardins. Par contre cette saisonnalité marquée n'affecte pas les prix. Sinon très légère augmentation presque négligeable des volumes de transactions sur la période. Il s’échange environ 90 maisons par moi.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Nantes


PCA marche immobilier - Nantes


PCA des maisons - Nantes


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

De ces graphiques on peut en déduire que ce sont certaines maisons composées de 5, 6 et 7 pièces qui semblent être les meilleures opportunités à faire sur ce marché. Elles proposent un bon rendement surface / prix.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Nantes


Comme pour le cas précédent, après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens avec une valeur foncière plus importante que la moyenne. Ceci a pour effet de tirer légèrement les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate aussi une claire augmentation de la valeur foncière sur la période, puisque en moyenne sur 5 ans on prend près de 100 000 euros.

La maison moyenne sur la période : je coute 345 000 euros, et je fais 99 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 580 euros.



Conclusion : le marché des biens des maisons pour la ville Nantes est très stable. Les prix moyens au mètre carré et donc les prix en général sont en hausse constante. Comme souvent on privilégiera les surfaces importantes pour se positionner sur le marché immobilier local.

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