Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle.
Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique.
Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers"
sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail.
Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.
Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum,
cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie.
En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même.
Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails,
vous y trouverez plus de subtilité sur cette page.
Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.
1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements
Nice est une ville de taille importante. C'est une ville côtière qui fait partie du secteur prisé de la Côte d'Azur,
zone très attractive pour les investisseurs français comme étrangers.
La ville se situe proche de la principauté de Monaco, secteur financier et bancaire majeur sur la scène internationale.
C'est une ville importante, avec un prix des biens immobiliers au mètre carré qui fait partie des plus importants de France.
Pour rappel Nice fait partie du département des Alpes-Maritimes, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.
Quand on regarde notre indicateur composite des prix au mètre carré pour les appartements niçois on remarque que la tendance est haussière, même si cela semble léger. Les prix sont peu volatils, donc relativement stables de surcroit. De plus on constate qu'en moyenne les prix sont contenus entre 3 500 euros et 4 200 euros du mètre carré.
Ensuite on décide d'analyser les prix au mètre carré moyen et médian, en linéaire. On constate pour les deux qu'on prend sur la période près de 200 euros du mètre carré, ce qui représente pour les prix moyens une évolution une hausse d'environ 5 pourcents et 7 pourcents environ pour les prix médians. On remarque de plus que les prix forment une cloche. En effet on assiste à un creux vers le début de l'année 2016 et une accélération ensuite.
Quand on analyse les prix au mètre carré moyens par type d'appartement on remarque premièrement la forte volatilité pour les appartements composés de 5 pièces et 4 pièces. En effet les prix ont tendance à beaucoup fluctuer pour ces biens. Il en est de même pour les studios qui voient en plus leurs prix moyens au-dessus de la moyenne générale osciller vers les 4 250 euros.
Pour les volumes de transactions on constate qu'ils ont tendance à augmenter sur la période, et ce de manière stable. Pas de saisonnalité marquée a priori pour les appartements de la ville de Nice. Il s'échange en moyenne 500 appartements par moi en 2014 contre 600 en 2019 soit 100 de plus. Comme sur la plupart des marchés on constate un essoufflement en toute fin de période.
Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique.
Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale).
Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer.
Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
On peut en déduire qu'une partie des appartements composés de 3 pièces semble réellement optimale
en matière d'optimisation prix du bien et surface du bien.
On privilégiera aussi les biens de surface plus importante, soit les biens composés de 4 et 5 pièces qui eux aussi offre un bon rendement.
Après traitement des données on se retrouve sans surprise avec des distributions légèrement asymétriques.
En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie,
on constate une dispersion encore et toujours des biens dits de luxe. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré
la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats.
On peut enfin remarquer une légère augmentation de la valeur foncière qui prend 15 000 euros en moyenne en 5 ans.
L'appartement moyen sur la période : je coute 211 000 euros, et je fais 55 mètres carrés.
Je me compose d'environ 2 à 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 920 euros.
Conclusion : le marché des appartements pour la ville de Nice est plutôt stable est en légère augmentation quant au niveau des prix moyens. Certains appartements du type T3 rassemblent de bonnes conditions pour réaliser de bonnes affaires, ainsi que certains appartements de taille supérieurs.
