Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Nice est une ville de taille importante. C'est une ville côtière qui fait partie du secteur prisé de la Côte d'Azur, zone très attractive pour les investisseurs français comme étrangers. La ville se situe proche de la principauté de Monaco, secteur financier et bancaire majeur sur la scène internationale. C'est une ville importante, avec un prix des biens immobiliers au mètre carré qui fait partie des plus importants de France.

Pour rappel Nice fait partie du département des Alpes-Maritimes, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Nice


Quand on regarde notre indicateur composite des prix au mètre carré pour les appartements niçois on remarque que la tendance est haussière, même si cela semble léger. Les prix sont peu volatils, donc relativement stables de surcroit. De plus on constate qu'en moyenne les prix sont contenus entre 3 500 euros et 4 200 euros du mètre carré.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Nice
evolution du prix median des appartements au metre carre - Nice


Ensuite on décide d'analyser les prix au mètre carré moyen et médian, en linéaire. On constate pour les deux qu'on prend sur la période près de 200 euros du mètre carré, ce qui représente pour les prix moyens une évolution une hausse d'environ 5 pourcents et 7 pourcents environ pour les prix médians. On remarque de plus que les prix forment une cloche. En effet on assiste à un creux vers le début de l'année 2016 et une accélération ensuite.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Nice


Quand on analyse les prix au mètre carré moyens par type d'appartement on remarque premièrement la forte volatilité pour les appartements composés de 5 pièces et 4 pièces. En effet les prix ont tendance à beaucoup fluctuer pour ces biens. Il en est de même pour les studios qui voient en plus leurs prix moyens au-dessus de la moyenne générale osciller vers les 4 250 euros.



volume de vente des appartements - Nice
volume de vente des appartements - Nice


Pour les volumes de transactions on constate qu'ils ont tendance à augmenter sur la période, et ce de manière stable. Pas de saisonnalité marquée a priori pour les appartements de la ville de Nice. Il s'échange en moyenne 500 appartements par moi en 2014 contre 600 en 2019 soit 100 de plus. Comme sur la plupart des marchés on constate un essoufflement en toute fin de période.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Nice


PCA marche immobilier - Nice


PCA des appartements - Nice


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

On peut en déduire qu'une partie des appartements composés de 3 pièces semble réellement optimale en matière d'optimisation prix du bien et surface du bien. On privilégiera aussi les biens de surface plus importante, soit les biens composés de 4 et 5 pièces qui eux aussi offre un bon rendement.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Nice


Après traitement des données on se retrouve sans surprise avec des distributions légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens dits de luxe. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On peut enfin remarquer une légère augmentation de la valeur foncière qui prend 15 000 euros en moyenne en 5 ans.

L'appartement moyen sur la période : je coute 211 000 euros, et je fais 55 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 à 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 920 euros.



Conclusion : le marché des appartements pour la ville de Nice est plutôt stable est en légère augmentation quant au niveau des prix moyens. Certains appartements du type T3 rassemblent de bonnes conditions pour réaliser de bonnes affaires, ainsi que certains appartements de taille supérieurs.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Dans cette deuxième partie après avoir analysé les appartements de la ville Nice, passons aux maisons. On remarquera comme souvent qu'il y a beaucoup moins de transactions au niveau des maisons que des appartements pour cette ville. En effet il s'échange en moyenne une vingtaine de maisons contre plus de 500 appartements par moi. De plus, la ville est située dans un secteur prisé, proche de la mer. On peut donc dire que ce segment de marché est particulier car il prend en compte des biens dits de luxes.

Pour rappel Nice fait partie du département des Alpes-Maritimes, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Nice


Tout de suite on remarque grâce à notre indicateur composite des prix au mètre carré que les prix ont une tendance générale linéaire et haussière. Les prix fluctuent autour de cette tendance ce qui est un signe de stabilité. Ils oscillent dans un canal montant compris entre 4 000 et 6 000 euros du mètre carré. Relativement peu de volatilité, entre guillemets, est observée ici.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Nice
evolution du prix median des maisons au metre carre - Nice


En ce qui concerne les prix moyens au mètre carré on constate toujours une hausse stable. En effet on prend en moyenne plus de 300 euros du mètre carré sur plus de 5 ans. Pour les prix médians c'est quasiment la même constatation que l'on peut faire, même s'ils restent légèrement inférieurs aux prix moyens sur la période. On fluctue bien autour d'un prix de 5 000 euros du mètre carré pour les deux.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Nice


Maintenant on peut observer une décomposition des prix moyens au mètre carré par type de maisons. On peut remarquer que tous les prix oscillent autour de la moyenne générale vue précédemment. En effet le marché des maisons pour la ville de Nice reste relativement bien équilibré, que ce soit pour les petites maisons composées de peu de pièce ou à l'inverse les grosses surfaces.



volume de vente des maisons - Nice
volume de vente des maisons - Nice


Pour les volumes de transactions on ne constate pas a priori de saisonnalité marquée pour ce segment de marché immobilier de la ville de Nice. Comme dit dans l'introduction il s'échange en moyenne une vingtaine de maisons. Pas de tendance particulière puisque les volumes sont stables sur la période d'analyse.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Nice


PCA marche immobilier - Nice


PCA des maisons - Nice


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement on peut dire que les maisons composées de 5 pièces semblent être l’investissement idéal. On privilégiera aussi une partie des maisons composées d'une surface encore plus important soit composées de 6 et 7 pièces pour profiter d'un bon rendement prix / surface.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Nice


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens avec une valeur foncière plus importante que la moyenne pouvant aller jusqu’à 2 000 000 d'euros. Ceci a pour effet de tirer légèrement les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. En ce qui concerne la valeur foncière, elle reste relativement stable.

La maison moyenne sur la période : je coute 550 000 euros, et je fais 107 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 5 200 euros.



Conclusion : le marché immobilier Niçois des maisons semble être un marché stable. En effet peu de fluctuations quant aux volumes est à signaler. Les prix moyens au mètre carré augmentent doucement. C'est donc une valeur sûre d'investir dans une maison à Nice même s'il y a une présence d'une barrière à l'entrée car la valeur foncière y est élevée.

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