Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS X



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 10eme arrondissement


Avec l'affichage graphique de notre indicateur composite des prix au mètre carré pour le dixième arrondissement de la capitale, on constate une tendance fortement haussière. En effet les prix sont stables du début de la période jusqu’au milieu de l'année 2015. Puis à partir de ce milieu d'année on constate une forte accélération. On passe de 8 000 euros du mètre carré environ à presque 10 500 euros. Cela représente une hausse d'environ 31 pourcents en un peu plus de 3 ans.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 10eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 10eme arrondissement


Ensuite regardons séparément les prix moyens et médians du mètre carré pour les appartements du dixième arrondissement. Les deux ont une tendance haussière avec une accélération des prix en milieu d'année 2015. Pour les prix moyens on notera une hausse d'environ 28 pourcents et environ 35 pourcents pour les médians sur la période d'analyse. On remarque donc que les prix médians progressent plus rapidement que les prix moyens, ce qui montre que les prix au mètre carré de l'ensemble des biens que compose ce marché évoluent à la hausse.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 10eme arrondissement


Avec l'évolution des prix moyens au mètre carré en fonction du nombre de pièces, on remarque que les prix sont bien concentrés autour de la moyenne générale. Cependant il est à noter, une légère disparité pour les appartements du dixième arrondissement. En effet on constate que la moyenne des prix pour les studios est plutôt au-dessus de la moyenne générale et plutôt en dessous pour les T4 et T5.



volume de vente des appartements - Paris 10eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 10eme arrondissement


En ce qui concerne les volumes de transactions pour les appartements du dixième arrondissement on ne constate pas de saisonnalité marquée a priori. On peut aussi ajouter que les volumes sont stables et en légère hausse. Il s'échange environ 125 appartements par moi dans cet arrondissement de la capitale.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 10eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 10eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 10eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Pour le dixième arrondissement de la capitale les affaires intéressantes à faire sont principalement des biens du type T4 et T5. En effet une partie des studios, des T2 et des T3 semblent sur valorisée par rapport aux biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié reste donc des biens avec de grandes surfaces pour obtenir un bon rendement et un bon couple prix, surface.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 10eme arrondissement


Après traitement des données on se retrouve tout de même avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens les plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une évolution positive de la valeur foncière à partir de 2017.

L'appartement moyen sur la période : je coute 387 000 euros, et je fais 45 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 9 021 euros.



Conclusion : pour le marché immobilier des appartements du dixième arrondissement de Paris les prix sont en forte hausse depuis 2015. Le marché progresse rapidement et est soutenu par des volumes en croissance. Les bonnes affaires semblent être les appartements du type T4 et T5 car ils peuvent offrir un bon couple prix surface.

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