Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS XI



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 11eme arrondissement


On se propose dans un premier temps d'afficher notre indicateur composite des prix au mètre carré pour le onzième arrondissement de la capitale. On constate une tendance haussière générale. En effet les prix sont stables du début de la période jusqu’au milieu de l'année 2015, date où commence une accélération des prix. En effet on passe de 8 200 euros environ du mètre carré à quasiment 10 000 euros. Cela représente une hausse d'environ 21 pourcents sur la période d'analyse.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 11eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 11eme arrondissement


Puis dans un deuxième temps on se propose d'analyser séparément les prix moyens et médians du mètre carré pour les appartements du onzième arrondissement. Les deux ont une tendance haussière avec une accélération des prix fin d'année 2015. Pour les prix moyens on notera une hausse d'environ 17 pourcents et environ 21 pourcents pour les médians sur notre période d'analyse. On remarque donc que les prix médians progressent plus rapidement que les prix moyens, ce qui montre que les prix au mètre carré de l'ensemble des biens que compose ce marché évoluent à la hausse. On notera de plus une forte baisse en toute fin de période. Ceci correspond simplement à une raréfaction des volumes de ventes.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 11eme arrondissement


En affichant l'évolution des prix moyens au mètre carré en fonction du nombre de pièces, on remarque que les prix sont plutôt concentrés autour de la moyenne générale. Cependant on constate une plus forte variation des prix pour les studios et les T5. Pour finir on remarque que l'ensemble des prix moyens de chaque type suivent une tendance haussière.



volume de vente des appartements - Paris 11eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 11eme arrondissement


Pour les volumes de transactions pour les appartements du onzième on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut aussi ajouter que les volumes sont stables et sans tendance particulière. Il s'échange environ 200 appartements par moi dans cet arrondissement de la capitale. Enfin on remarque début 2019 un volume de transaction quasi nulle ce qui explique la forte baisse notifiée précédemment.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 11eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 11eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 11eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Les appartements du onzième arrondissement de la capitale semblent plutôt bien se positionner sur la droite de régression du graphique affichant la valeur foncière en fonction de la surface. Ce qui justifie le fait que plus appartement est grand plus il coute cher. Ensuite on peut constater une plus forte disparité pour les studios et les T2 que pour les T3, T4 et T5. En effet une partie des studios et T2 semblent sur évalués. On privilégia donc des surfaces plus importantes pour entrer sur ce marché.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 11eme arrondissement


Après traitement des données on se retrouve tout de même avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens les plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus formation en U de la tendance de la valeur foncière.

L'appartement moyen sur la période : je coute 374 000 euros, et je fais 43 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 8 880 euros.



Conclusion : pour les appartements du onzième arrondissement de Paris les prix sont en hausse. Le marché progresse doucement. Les bonnes affaires semblent être les appartements du type T3, T4 et T5 puisqu'ils peuvent offrir dans une plus grande majorité des cas un bon couple prix surface.

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