Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS XII



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 12eme arrondissement


Analysons dans un premier temps notre indicateur composite des prix au mètre carré pour le douzième arrondissement de la ville de Paris. On constate une tendance haussière générale. En effet les prix baissent légèrement du début de la période jusqu’au milieu de l'année 2015, puis à partir de cette date commence une accélération jusqu'en fin de période. On passe de 8 000 euros environ du mètre carré à environ 9 500 euros. Cela représente une hausse d'environ 18 pourcents sur la période d'analyse.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 12eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 12eme arrondissement


Dans un deuxième temps on se propose d'afficher séparément les prix moyens et médians du mètre carré pour les appartements du douzième arrondissement. Les deux ont une tendance haussière avec une accélération des prix courant de l'année 2015. Pour les prix moyens on notera une hausse d'environ 18 pourcents et environ 17 pourcents pour les médians sur notre période d'analyse.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 12eme arrondissement


En ce qui concerne l'évolution des prix moyens au mètre carré en fonction du nombre de pièces pour le douzième arrondissement, on remarque que les prix sont plutôt concentrés autour de la moyenne générale, mais avec cependant un excès de volatilité, surtout sur les biens de type studio et surtout T5. Pour finir on remarque que l'ensemble des prix moyens de chaque type suivent une tendance plutôt haussière.



volume de vente des appartements - Paris 12eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 12eme arrondissement


En affichant les volumes de transactions pour les appartements du onzième on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut aussi ajouter que les volumes sont en légère hausse. Il s'échange environ 140 appartements par moi dans le onzième arrondissement de la capitale.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 12eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 12eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 12eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Les appartements du douzième semblent relativement bien se positionner sur la droite de régression du graphique affichant la valeur foncière en fonction de la surface. Ce qui justifie le fait que plus appartement est grand plus il coute cher. Cependant on peut constater une plus forte disparité pour les studios, les T2 ainsi que les T3 que pour les T4 et T5. En effet une partie des studios, T2 et T3 semblent sur évalués. On privilégia donc des surfaces plus importantes pour entrer sur ce marché.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 12eme arrondissement


Après traitement des données on se retrouve tout de même avec des distributions plutôt asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens les plus chers. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une hausse de la valeur foncière à partir de 2018.

L'appartement moyen sur la période : je coute 390 500 euros, et je fais 47 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 8 470 euros.



Conclusion : pour les appartements du douzième arrondissement les prix sont en hausse. Le marché progresse surement. Les bonnes affaires semblent être les appartements du type T4 et T5 puisqu'ils peuvent offrir dans une plus grande majorité des cas un bon rendement prix surface.

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