Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS XVIII



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 18eme arrondissement


Premièrement, avec l'affichage de notre indicateur composite des prix au mètre carré pour le dix-huitième arrondissement de la ville de Paris on constate une tendance haussière générale. Les prix sont stables du début de la période jusqu’au début 2016, puis à partir de cette date commence une accélération jusqu'en fin de période. On passe de 7 300 euros environ du mètre carré à environ 9 500 euros. Cela représente une hausse d'environ 30 pourcents sur la période d'analyse. Enfin on notera une faible volatilité sur les prix.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 18eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 18eme arrondissement


Ensuite avec l'affichage séparé des prix moyens et médians du mètre carré pour les appartements du dix-huitième arrondissement on peut faire à peu près le même constat. Les deux ont une tendance haussière avec une accélération des prix en fin d'année 2015. Pour les deux prix on notera une hausse d'environ 27 pourcents sur la période d'analyse.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 18eme arrondissement


Pour l'évolution des prix moyens au mètre carré en fonction du nombre de pièces pour le dix-huitième arrondissement de la ville, on constate une forte volatilité pour les T5. Cependant les prix sont fortement concentrés autour de la moyenne générale.



volume de vente des appartements - Paris 18eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 18eme arrondissement


Pour les volumes de transactions pour les appartements du dix-septième arrondissement on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut observer que les volumes sont stables et en hausse. Il s'échange environ 260 appartements par moi dans cet arrondissement de la capitale.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 18eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 18eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 18eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Les appartements du dix-huitième arrondissement sont plutôt mal distribués sur la droite de régression du graphique affichant la valeur foncière en fonction de la surface. On remarque une forte disparité surtout pour les studios, T2 et T3. Il vaut donc mieux privilégier les T4 et T5 dans cet arrondissement pour éviter des biens sur valorisés.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 18eme arrondissement


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une évolution croissante et constante de la valeur foncière sur la période d'analyse.

L'appartement moyen sur la période : je coute 324 000 euros, et je fais 40 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 8 200 euros.



Conclusion : pour les biens immobiliers du dix-huitième arrondissement de la capitale les prix sont en hausse constante. Le marché progresse rapidement. On privilégiera des biens du type T4 et T5.

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