Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS XX



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 20eme arrondissement


Avec l'indicateur composite des prix au mètre carré pour le vingtième arrondissement de la ville on constate une tendance haussière générale. Les prix évoluent de façon continue sur la période d'analyse. On passe de 6 900 euros environ du mètre carré à environ 9 000 euros. Cela représente une hausse d'environ 30 pourcents sur la période d'analyse. Enfin on notera quelques pics de volatilité sur les prix.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 20eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 20eme arrondissement


Avec l'affichage séparé des prix moyens et médians du mètre carré pour les appartements du vingtième arrondissement, on peut faire à peu près le même constat. Les deux ont une tendance haussière avec une accélération courant d'année 2015. Pour les deux prix on observe une hausse d'environ 28 pourcents sur la période d'étude.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 20eme arrondissement


Pour l'évolution des prix moyens au mètre carré en fonction du nombre de pièces pour le vingtième arrondissement parisien, on constate une plus forte volatilité pour les T5 que pour les autres types de biens. De plus on remarque que la moyenne des prix au mètre carré pour les T5 est souvent inférieure à la moyenne générale.



volume de vente des appartements - Paris 20eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 20eme arrondissement


En ce qui concerne les volumes de transactions pour les appartements du vingtième arrondissement de la ville de Paris on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut observer que les volumes sont en légère hausse. Il s'échange environ 160 appartements par moi dans cet arrondissement.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 20eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 20eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 20eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement, pour les appartements du vingtième arrondissement, on remarque qu'ils sont plutôt mal distribués sur la droite de régression du graphique affichant la valeur foncière en fonction de la surface. On remarque une forte disparité surtout pour les studios, T2 et T3. Il vaut donc mieux privilégier les T4 et T5 dans cet arrondissement pour éviter des biens sur valorisés.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 20eme arrondissement


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions plutôt asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens les plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une évolution croissante et constante de la valeur foncière sur la période d'analyse.

L'appartement moyen sur la période : je coute 320 000 euros, et je fais 44 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 7 580 euros.



Conclusion : pour les appartements du vingtième arrondissement parisien les prix sont en hausse constante. Le marché progresse surement. On préférera des biens du type T4 et T5 pour optimiser son investissement.

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