Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS III



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 3eme arrondissement


Dans un premier temps on affiche notre indicateur composite des prix au mètre carré pour le IIIe arrondissement de la ville de Paris. On constate une tendance haussière avec des prix qui gravitent autour. Peu de volatilité est à noter ici. En effet les prix à partir de début 2016 commencent à monter, on part d'environ 10 000 euros du mètre carré pour arriver à environ 12 500 euros début 2019, ce qui représente une hausse d'environ 25 pourcents.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 3eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 3eme arrondissement


Deuxièmement on affiche les graphiques de l'évolution moyenne et médiane des prix au mètre carré. On constate que les deux tendances sont en hausse. En effet à partir de 2016 on assiste à une accélération des prix. On constate de plus une certaine stabilité des prix puisqu’ils gravitent autour de leurs tendances respectives. Entre 2016 et 2019 on observe une hausse d'environ 18 pourcents pour les prix moyens et environ 12 pourcents pour les médians.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 3eme arrondissement


Ensuite on affiche l'évolution des prix au mètre carré cette fois-ci en fonction du nombre de pièces. On constate une plus forte variation de prix pour les studios et les T5 que pour les autres types de biens. Cependant ils gravitent tous autours de la moyenne générale des prix au mètre carré tout type de biens confondu. On remarque de plus la même hausse que constatée précédemment au niveau de la tendance générale.



volume de vente des appartements - Paris 3eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 3eme arrondissement


Maintenant en ce qui concerne les volumes de transactions pour les appartements on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut aussi ajouter que les volumes sont constants, stables et en très légère hausse. Il s'échange environ 60 appartements par moi dans le IIIe arrondissement parisien.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 3eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 3eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 3eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement on peut constater une régression relativement bien réaliser. En effet on constate le fait logique qu'un appartement voit sa valeur foncière augmenter avec sa surface. Ce qui nous permet de dire que l'ensemble des biens semble intéressant. Seulement, une plus grosse majorité des studios et T2 semblent sur valorisée par rapport au T3, T4 et T5.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 3eme arrondissement


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate pour la valeur foncière moyenne qu'elle est en baisse du début de la période d'analyse jusqu’en 2016, puis elle remonte jusqu'en fin de période.

L'appartement moyen sur la période : je coute 517 000 euros, et je fais 48 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 11 210 euros.



Conclusion : pour le IIIe arrondissement de la ville de Paris les prix moyens au mètre carré sont en hausse depuis 2016. Le marché immobilier des appartements est stable tant au niveau des volumes qu'au niveau des prix. On évitera comme souvent une partie des studios et des T2 qui semblent sur valorisés.

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