Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS IV



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 4eme arrondissement


Premièrement on affiche notre indicateur composite des prix au mètre carré pour le quatrième arrondissement de la ville de Paris. On constate une tendance haussière avec des prix qui gravitent autour. De plus on peut remarquer une légère volatilité sur les prix. Du début de la période d’analyse jusqu'au début 2016 les prix sont stables. Après ça, on constate une accélération des prix jusqu'en fin de période. En effet on passe d'environ 11 000 euros du mètre carré début 2016 à 13 500 euros juin 2019, ce qui représente une hausse d'environ 23 pourcents.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 4eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 4eme arrondissement


Deuxièmement on se propose de regarder d'un côté les prix moyens au mètre carré et de l'autre les prix médians au mètre carré. Pour les prix moyens on constate sur la période d'analyse une tendance haussière qui va de 11 000 euros du mètre carré jusqu'à environ 13 000 euros, avec une accélération en 2016. Cette hausse des prix moyens représente une évolution positive de près de 18 pourcents. Pour les prix médians au mètre carré c'est la même observation.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 4eme arrondissement


Avec l'évolution des prix moyens cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on constate une instabilité des prix moyens surtout pour des appartements composés de 5 pièces. Cependant il n'y a pas de réels écarts de prix moyen entre les différents types puisqu'ils se concentrent tous autour de la moyenne générale. De plus on peut observer qu'ils évoluent positivement vers le haut.



volume de vente des appartements - Paris 4eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 4eme arrondissement


En ce qui concerne les volumes de transactions pour les appartements on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut aussi ajouter que les volumes sont constants, stables et en hausse. Il s'échange environ 40 appartements par moi dans le quatrième arrondissement parisien.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 4eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 4eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 4eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement on peut dire que l'ensemble des biens semble intéressant. Seulement, une plus grosse majorité des studios et T2 semblent sur valorisée par rapport au T3, T4 et T5. On pourra donc privilégier les surfaces de taille importante pour optimiser l'achat de son bien.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 4eme arrondissement


Après traitement on se retrouve avec des distributions légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate pour la valeur foncière moyenne qu'elle est en hausse sur la période avec de gros écarts de prix.

L'appartement moyen sur la période : je coute 581 000 euros, et je fais 49 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 12 160 euros.



Conclusion : pour le quatrième arrondissement de la ville de Paris les prix moyens au mètre carré sont en hausse de manière générale. Le marché immobilier des appartements est stable tant au niveau des volumes qu'au niveau des prix. On évitera comme souvent une partie des studios et des T2 qui semblent sur valorisés par rapport au reste.

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