Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle.
Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique.
Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers"
sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail.
Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.
Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum,
cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie.
En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même.
Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails,
vous y trouverez plus de subtilité sur cette page.
Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.
1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS VIII
Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects.
Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma.
C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale.
Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante.
Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national.
C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.
Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.
Avec l'indicateur composite des prix au mètre carré pour le huitième arrondissement de Paris, on remarque une tendance en U. En effet on voit les prix diminuer légèrement jusqu'en 2015 puis accélérer après ça pour finir en hausse. Les prix au mètre carré progressent continuellement depuis l'année 2016 en partant d'un niveau d'environ 10 500 euros le mètre carré, pour finir vers un niveau d'environ 13 000 euros soit une augmentation d'environ 23 pourcents sur cette période de 3 ans.
On se propose par la suite de regarder séparément les prix moyens et médians du mètre carré pour les appartements du huitième arrondissement. Les deux ont une tendance haussière avec une accélération des prix en 2016. Pour les prix moyens on notera une hausse d'environ 22 pourcents et environ 19 pourcents pour les médians sur la période d'analyse. Seulement si on calcule l'évolution à partir du creux de 2015, on constate donc que les prix médians progressent plus rapidement que les prix moyens sur la période (environ 25 pourcents de 2016 à 2019), ce qui montre que les prix au mètre carré de l'ensemble des biens que compose ce marché évoluent à la hausse.
Quand on regarde l'évolution des prix moyens maintenant en fonction du nombre de pièces on remarque que les prix sont fortement volatils mais qu'ils sont bien concentrés autour de la moyenne générale. Donc pas de disparité marquée à ce niveau-là pour les appartements du huitième arrondissement. La moyenne générale synthétise bien nos prix au mètre carré selon les types d'appartements.
Pour les volumes de transactions pour les appartements du huitième arrondissement de Paris on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut aussi ajouter que les volumes sont relativement stables et qu'ils sont en légères hausses. Il s'échange environ 60 appartements par moi dans cet arrondissement de la capitale.
Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique.
Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale).
Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer.
Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.
Simplement, cela nous montre que pour le huitième arrondissement de la capitale les affaires intéressantes à faire sont principalement
des biens du type T3, T4 et T5.
En effet une partie des studios et des T2 semblent sur valorisée par rapport aux biens avec des surfaces plus importantes.
Le choix a privilégié reste donc des biens avec des surfaces de tailles plus importantes qui permettent un bon rendement et un bon couple prix, surface.
Après avoir traité les données on se retrouve avec des distributions asymétriques.
En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie,
on constate une dispersion encore et toujours des biens plus onéreux.
Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen.
Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats.
On constate de plus une évolution légèrement croissante de la valeur foncière sur la période d'analyse.
L'appartement moyen sur la période : je coute 846 000 euros, et je fais 72 mètres carrés.
Je me compose d'environ 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 11 730 euros.
Conclusion : pour le marché immobilier des appartements du huitième arrondissement de Paris les prix sont en hausse depuis 2016. Le marché progresse. Les bonnes affaires semblent être les appartements du type T3 et plus car ils peuvent offrir un bon couple prix surface.
