Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements - PARIS IX



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Paris 9eme arrondissement


Avec le graphique de notre indicateur composite des prix au mètre carré pour le neuvième arrondissement de Paris, on constate une tendance fortement haussière. Peut-on parler d'explosion des prix ici ? En tout cas les prix sont stables du début de la période jusqu’à la fin 2015. Puis à partir de 2016 on passe de 9 000 euros du mètre carré environ à presque 12 000 euros. Cela représente une hausse d'environ 33 pourcents en un peu plus de 3 ans.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Paris 9eme arrondissement
evolution du prix median des appartements au metre carre - Paris 9eme arrondissement


On se propose de regarder séparément les prix moyens et médians du mètre carré pour les appartements du neuvième arrondissement de la ville. Les deux ont une tendance haussière avec une accélération des prix en 2016. Pour les prix moyens on notera une hausse d'environ 27 pourcents et environ 32 pourcents pour les médians sur la période d'analyse. On remarque donc que les prix médians progressent plus rapidement que les prix moyens sur la période, ce qui montre que les prix au mètre carré de l'ensemble des biens que compose ce marché évoluent à la hausse.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Paris 9eme arrondissement


On regarde maintenant l'évolution des prix moyens au mètre carré en fonction du nombre de pièces. Mis à part quelques pics de volatilité, on remarque que les prix sont bien concentrés autour de la moyenne générale. Cependant une très légère disparité peut être notée pour les appartements du neuvième arrondissement. En effet on constate que la moyenne des prix pour les studios est légèrement au-dessus de la moyenne générale. C'est le cas inverse pour les T5 puisqu'ils sont légèrement en dessous.



volume de vente des appartements - Paris 9eme arrondissement
volume de vente des appartements - Paris 9eme arrondissement


Pour les volumes de transactions pour les appartements du neuvième arrondissement on ne constate pas de saisonnalité marquée. On peut aussi ajouter que les volumes sont stables puisqu'on ne remarque aucune tendance haussière ou baissière. Il s'échange environ 100 appartements par moi dans cet arrondissement de la ville.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris 9eme arrondissement


PCA marche immobilier - Paris 9eme arrondissement


PCA des appartements - Paris 9eme arrondissement


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

On peut ici déduire que pour le neuvième arrondissement de la capitale les affaires intéressantes à faire sont principalement des biens du type T3, T4 et T5. En effet une partie des studios et des T2 semblent sur valorisée par rapport aux biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié reste donc des biens avec des surfaces de tailles plus importantes qui permettent un bon rendement et un bon couple prix, surface.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Paris 9eme arrondissement


Même après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens les plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une évolution positive de la valeur foncière sur la période d'analyse.

L'appartement moyen sur la période : je coute 526 000 euros, et je fais 53 mètres carrés. Je me compose d'environ 2 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 10 400 euros.



Conclusion : pour le marché immobilier des appartements du neuvième arrondissement les prix sont en forte hausse depuis fin 2015. Le marché progresse rapidement. Les bonnes affaires semblent être les appartements du type T3 et plus car ils peuvent offrir un bon couple prix surface.

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