Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons - PARIS



Paris est la capitale de la France. C'est une ville international, connue pour de nombreux aspects. Elle est vue comme une ville romantique à travers le cinéma. C'est un centre culturel indéniable et une ville importante sur le plan de la mode mondiale. Pour le pays, c'est aussi la ville qui génère la part du PIB la plus importante. Elle y concentre les institutions et le secteur bancaire et financier national. C'est donc une ville extrêmement attractive pour de nombreux investisseurs. Par rapport au nombre d'appartements, la capitale est composée de peu de maisons.

Pour rappel la capitale fait partie du département Paris ( 75 ) , vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Paris maisons


En affichant notre indicateur composite des prix au mètre carré des maisons composant la capitale, on remarque que la tendance est linéaire, et très légèrement haussière. C'est donc un marché stable, peu volatil, et constant. On oscille doucement autour des 12 000 euros du mètre carré environ.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Paris maisons
evolution du prix median des maisons au metre carre - Paris maisons


Avec les prix moyens au mètre carré pour les maisons parisiennes on constate quasiment la même chose à savoir une douce évolution positive des prix moyens. En effet on part de 12 500 euros 2014 pour finir à 15 000 euros environ. Avec le deuxième graphique des prix médians du mètre carré on se rend compte clairement que ce marché ne bouge que très peu. En effet on peut dire que les prix sont fortement stables pour les maisons de la ville de Paris.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Paris maisons


Quand on affiche les moyennes de prix au mètre carré par type de maisons on se rend bien compte que les prix oscillent autour de la moyenne générale malgré quelques excès de volatilités sur de courtes durées. Il ne faut pas oublier que nous avons peu de produits sur ce marché. Cependant on remarquera une forte concentration des prix vers le niveau moyen général. En d'autres termes pour des maisons composées de peu de pièces ou de beaucoup de pièces le prix au mètre carré est quasiment le même.



volume de vente des maisons - Paris maisons
volume de vente des maisons - Paris maisons


En ce qui concerne les volumes de transactions pour les maisons de la ville de Paris on ne constate pas de saisonnalité marquée. Par contre on notera une stabilité du niveau du nombre de transactions. Il s'échange environ 12 maisons par moi dans la capitale Française.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Paris maisons


PCA marche immobilier - Paris maisons


PCA des appartements - Paris maisons


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

La régression sur ce marché semble assez bien respectée. En effet comme nous l'avons vu plus haut, un même prix du mètre carré semble être appliqué aux maisons parisiennes. Plus la maison sera grande plus elle coutera chère. Les maisons composées de 6 pièces semblent réunir les conditions d'optimalité.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Paris maisons


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus que la valeur foncière est plutôt stable sur la période d'analyse.

La maison moyenne sur la période : je coute 1 635 000 euros, et je fais 130 mètres carrés. Je me compose d'environ 5 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 13 000 euros.



Conclusion : le marché immobilier des maisons parisiennes est un segment de marché très particulier. On remarquera déjà une barrière à l'entrée, car le prix moyen d'une maison est d'environ 1 600 000 euros. Il y a peu d'échanges, on peut donc ajouter que ce marché est relativement fermé. Pour finir, on pourra dire que la stabilité est le critère qui caractérise le plus ce marché.

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