Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à mes méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails. Vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes vous pouvez me contacter via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Les alpes maritimes sont un département côtier composé de plusieurs villes de taille relativement importante. Ce secteur est très prisé notamment par des investisseurs étrangers. Ce département fait donc partit des plus chères de France en matière de valeur immobilière. Les biens sont principalement concentrés sur la zone côtière et la vue sur mer rajoute un atout foncier immatériel à prendre en compte dans l'analyse.



evolution du prix des appartements - Rennes


On constate que pour le département des Alpes-Maritimes les prix moyens au mètre carré restent stables sur la période. En effet les prix gravitent autour d'un trend polynomial relativement linéaire. Ce prix moyen stable sur la durée de l'analyse est d'environ 4 000 euros du mètre carre, même si on constate une très légère augmentation plus récemment. De manière plus générale on remarque aussi que les écarts de prix (Q1 et Q3) forment un canal qui contient les prix entre 3 000 et 5 000 euros du mètre carré.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Rennes
evolution du prix median des appartements au metre carre - Rennes

Quand on affiche les prix moyens en linéaire on peut faire la même conclusion d'une certaine stabilité des prix au mètre carré. Cependant les prix médians ont tendance à augmenter plus rapidement sur cette même période. On assiste donc à un rattrape de la médiane qui a tendance à converger vers la moyenne.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Rennes

Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on assiste à un résultat relativement intéressant. En effet on constate que ce sont plutôt les studios et les T2 qui tirent le prix du mètre carré vers le haut. En effet ils sont supérieurs à la moyenne. Il peut donc être plus avantageux d'investir dans des surfaces plus importantes dans ce secteur.



volume de vente des appartements - Rennes
volume de vente des appartements - Rennes

Avec l'affichage des volumes de transactions on ne remarque pas saisonnalité. Il y a donc de manière générale une certaine fluidité et une certaine liquidité sur ce marché. Cependant, fait intéressant, on remarque qu'à partir de l'été 2018, une baisse dans le volume des ventes qui se prolonge jusqu'en 2019. Cela peut-être une anticipation des investisseurs face au recule d'activité due au "conora virus" et à des arbitrages sur les marchés actions.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Rennes


PCA marche immobilier - Rennes


PCA des appartements - Rennes

Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer.



Simplement, cela nous montre que pour ce département les affaires intéressantes à faire sont principalement des biens du type T3. En effet comme dit précédemment les studios et les T2 semblent moins idéales que les biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié reste donc des biens avec des surfaces de taille intermédiaires.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Rennes


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens de luxe. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats.



Conclusion : le marché des biens immeubles pour ce département reste stable. On assiste à baisse des volumes dans la période proche de 2019. Les bonnes affaires semblent être les biens du type T3 sur ce marché.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Nous avons vu précédemment le cas des immeubles. Maintenant analysons les maisons. Pour ce département côtier, les biens qui le composent incluent toujours des maisons dites de luxe avec vue sur mer. Cette particularité est toujours à prendre en compte dans l'analyse. En effet on peut constater une gamme de produits particuliers avec des valeurs foncières élevées et des surfaces importantes. Ce segment de marché est encore plus prisé par les investisseurs que le cas précédent.



evolution du prix des maisons - Rennes


On constate que pour le département des Alpes-Maritimes les prix au mètre carré augmentent doucement pour les maisons. De plus on assiste dès fin 2018 à une certaine volatilité sur les prix. En effet les prix ont augmenté brusquement dépassant les 5 500 euros du mètre carré pour ensuite chuter passant sous le trend d'environ 4 500 euros.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Rennes
evolution du prix median des maisons au metre carre - Rennes

Quand on affiche les prix en linéaire on remarque bien l'augmentation des prix moyens au mètre carré. Ces la même chose pour les prix médians sur cette même période. De plus on peut clairement voir la montée brusque des prix fins 2018 pour ensuite redescendre et passer sous le trend.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Rennes

Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on assiste à un résultat très intéressant. En effet on constate que ce sont plutôt les maisons à une pièce, voire deux pièces qui tirent le prix du mètre carré vers le haut. De plus le prix est extrêmement volatil pour ces deux types de biens. Pour le une pièce on oscille autour des 8 000 euros du mètre carré. Je pense que ce sont des biens à rénover entièrement, ou des biens utilisés pour leurs terrains constructibles. Ensuite on remarque que plus on augmente en surface plus le prix est stable et proche de la moyenne comparée à l'évolution des prix moyens pour des biens composés de peu de pièces.



volume de vente des maisons - Rennes
volume de vente des maisons - Rennes

Comme pour les immeubles, avec l'affichage des volumes de transactions on ne remarque pas saisonnalité. Il y a donc de manière générale une certaine fluidité et une certaine liquidité sur ce marché. Cependant on remarquera des volumes beaucoup moins importants que pour les immeubles. Fait intéressant, on remarque aussi qu'à partir de l'été 2018, une baisse dans le volume des ventes qui se prolonge jusqu'en 2019. Cela peut-être aussi une anticipation des investisseurs face au recule d'activité due au "conora virus" et à des arbitrages sur les marchés actions.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Rennes


PCA marche immobilier - Rennes


PCA des maisons - Rennes

Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer.



Simplement, cela nous montre que pour ce département les affaires intéressantes à faire sont principalement des biens composés de 4 à 6 pièces. En effet comme dit précédemment les biens d'une à deux pièces semblent moins idéales que les biens avec des surfaces plus importantes. Le choix a privilégié reste donc des biens avec des surfaces de taille intermédiaires.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Rennes


Comme pour les immeubles, après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens de luxe. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats.



Conclusion : le marché des biens des maisons pour ce département reste stable malgré une légère accélération des prix vers 2019. On assiste à baisse des volumes dans la période proche de 2019. Les bonnes affaires semblent être les biens intermédiaires sur ce marché. On remarquera cependant que le prix moyen de la valeur foncière pour les maisons est quasiment le double par rapport aux immeubles. Environ 230 000 euros pour un appartement contre 500 000 euros pour une maison.

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