Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



La ville de Rennes, capitale de la Bretagne est une ville très attractive sur le plan économique. En effet on y trouve PSA à Saint-Jacques-de-la-Lande. C'est une ville étudiante ou la qualité de vie y est très agréable. Elle se situe aussi non de la ville de Saint-Malo, ville côtière. De plus depuis peu la nouvelle ligne de TGV à grande vitesse rapproche la ville à la capitale. De nombreux investisseurs parisiens ont donc investi dans la région de Rennes c'est dernière année. C'est le même cas pour la ville de Bordeaux.

Pour rappel Rennes fait partie du département de l'Ille-et-Vilaine, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Rennes


Avec l'affichage de l'indicateur composite des prix on constate une légère évolution positive des prix au mètre carré. En effet les prix oscillent autour d'une tendance ce qui peut attester d'une certaine stabilité des prix. On peut aussi constater pour les appartements de la ville de Rennes une augmentation d'une centaine d'euros du mètre carré sur la période.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Rennes
evolution du prix median des appartements au metre carre - Rennes


Quand on affiche les prix moyens et médians au mètre carré, on peut penser à une saisonnalité sur les prix, cependant elle n'est pas assez régulière pour réellement parler de saisonnalité pour les appartements Rennais. Cependant on constate tout de même que les prix ont tendance à augmenter en fin d'année. Pour les deux en 5 ans on constate une évolution positive d'environ 200 euros du mètre carré. Ce qui fait une augmentation d'environ 7 pourcents pour les moyens au mètre carré et environ 8 pourcents pour les Médians.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Rennes


Quand on regarde la décomposition des prix moyens au mètre carré selon le type d'appartements pour la ville de Rennes on remarque une claire distinction entre les petits volumes ( studios, T2 ) et les plus grands volumes ( T4, T5 ). Pour les T3, ils suivent la moyenne générale. On constate aussi un excès de volatilité vers l'année 2019. Pour profiter d'un prix moyen du mètre carré moins élevé on pourra se diriger vers les appartements ayant de grandes surfaces.



volume de vente des appartements - Rennes
volume de vente des appartements - Rennes


Quand on affiche les graphiques des volumes de transactions des appartements Rennais on constate immédiatement une baisse début 2018. Avant cela on avait une constante hausse, puisqu'il s'échange en moyenne 200 appartements en 2014 contre près de 400 fin 2017, puis seulement 100 vers 2019. Sinon pas saisonnalité constatée sur la période d'analyse. C'est ce creux au niveau des transactions qui justifie l'augmentation de la volatilité analysée plutôt.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Rennes


PCA marche immobilier - Rennes


PCA des appartements - Rennes


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement et comme toujours cela nous montre que pour les appartements de la ville de Rennes, une partie des T3 semble optimale, ainsi qu'une partie des T4 et T5 afin de profiter d'un bon couple prix / surface.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Rennes


Après traitement des données on se retrouve avec des distributions asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion encore et toujours des biens plus onéreux. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On constate de plus une dynamique en cloche pour la valeur foncière puis une forte accélération fin de période.

L'appartement moyen sur la période : je coute 152 000 euros, et je fais 57 mètres carrés. Je me compose d'environ 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 2 800 euros.



Conclusion : le marché immobilier Rennais pour le cas des appartements semble en augmentation stable en tout cas pour les prix moyens du mètre carré. On privilégiera les surfaces importantes pour bénéficier d'un prix au mètre carré plus bas que la moyenne.

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2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Nous avons analysé dans une première partie les appartements de la ville de Rennes. Maintenant dans une deuxième partie analysons le cas des maisons. Comme souvent il y a bien moins de volume de transaction pour les maisons que pour les appartements.

Pour rappel Rennes fait partie du département de l'Ille-et-Vilaine, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Rennes


Avec l'affichage de l'indicateur composite des prix au mètre carré on constate une légère baisse de la tendance de 2014 à début 2016, puis une augmentation jusqu'en fin de période d'analyse. Les prix sont relativement stables car on peut observer qu'ils oscillent bien autour de la tendance générale.

evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Rennes
evolution du prix median des maisons au metre carre - Rennes


Pour les prix moyens au mètre carré des maisons de la ville de Rennes on observe une belle évolution positive. En effet on passe de 3 600 euros du mètre carré en 2014 à 4 200 euros en 2019. Ce qui représente une évolution d'environ 16 pourcents. Pour les prix médians au mètre carré on observe une formation en U. On constate une évolution de 3 500 à 4 100 euros du mètre carré ce qui représente une hausse d'environ 17 pourcents sur la période.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Rennes


Maintenant regardons la décomposition des prix moyens par types de maisons. On constate peu de petits volumes et donc une forte volatilité sur leurs prix. Sinon pour le reste des maisons on remarque une concentration de leurs moyennes de prix au mètre carré calées sur le niveau moyen général.



volume de vente des maisons - Rennes
volume de vente des maisons - Rennes


En ce qui concerne les volumes de transactions pour les cessions de maisons Rennaises on pourrait penser à une saisonnalité mais pas d'indication ici. Sinon comme pour les appartements de cette même ville on observe une augmentation constante jusqu'au début de l'année 2018 puis une baisse jusqu’en fin de période d'analyse.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Rennes


PCA marche immobilier - Rennes


PCA des maisons - Rennes


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement, cela nous montre que pour cette ville les affaires intéressantes à faire sont principalement une partie des maisons composées de 5, 6 et 7 pièces. En effet comme dans beaucoup de départements et villes les biens immobiliers composés de peu de pièce semblent moins intéressants.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Rennes


Comme pour les immeubles, après traitement des données on se retrouve avec des distributions légèrement asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens avec une valeur foncière plus importante. Ceci a pour effet de tirer légèrement les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. Pour finir on constatera une augmentation constante de la valeur foncière puisque l'on prend quasiment 80 000 euros en moyenne en 5 ans.

La maison moyenne sur la période : je coute 348 000 euros, et je fais 96 mètres carrés. Je me compose d'environ 4, 5 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 720 euros.



Conclusion : on peut dire que le marché immobilier Rennais des maisons est stable et en constante progression. Toujours pour obtenir un prix plus intéressant du mètre carré on privilégiera les maisons avec de belles surfaces.

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