Cette analyse reste une proposition, en effet les idées et les conclusions apportées sont le fruit d'une réflexion personnelle. Cela n'est donc pas fondé à proprement parler dans le sens ou ce travail de recherche est basé sur un point de vue unique. Le choix des paramètres, le traitement de la base de données et l’exclusion des "outliers" sont un travail statistique qui reste propre à nos méthodes de travail. Ne prenez donc pas le travail qui suit comme une vérité absolue.

Même si l'automatisation des tâches a été exploité au maximum, cette analyse est un travail d'artisanat réalisé avec grande industrie. En effet c'est du cas par cas tant pour le traitement de la base de données que l'analyse en elle-même. Pour plus d'informations reportez-vous sur la rubrique travail / explications. Cet onglet reprend un cas particulier expliqué plus en détails, vous y trouverez plus de subtilité sur cette page. Cette analyse reste standardisée et se veut succincte, pour toutes autres demandes contactez nous via l'onglet contact.



1 ) Analyse du marché de l'immobilier : les appartements



Toulouse est ville économique importante parmi les métropoles de France. En effet c'est un centre majeur dans le domaine de l'ingénierie mécanique et le domaine de l'aéronautique avec Albi que se situe non loin. De plus la ville se situe sur un axe de transport important. Elle fait aussi partie des plus grosses villes de France en matière de population.

Pour rappel Toulouse fait partie du département de la Haute-Garonne, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des appartements - Toulouse


En ce qui concerne notre indicateur de moyenne de prix au mètre carré on remarque que la tendance forme une cloche. En effet on constate que les prix au augmenté jusqu'à la fin 2017 début 2018 pour ensuite redescendre. De plus on remarque une certaine volatilité des prix autour de cette tendance avec des piques aux alentours des mois de décembre de chaque année. Les prix sont contenus entre 2 700 euros et 3 200 euros du mètre carré.



evolution du prix moyen des appartements au metre carre - Toulouse
evolution du prix median des appartements au metre carre - Toulouse

Il en est de même pour les prix moyens au mètre carré et les prix médian au mètre carré. En effet ils forment tous deux une cloche, une augmentation puis une diminution. Fait intéressant, saisonnalité marquée sur les prix à chaque fin d'année. En effet cela est étonnant puisqu'on la retrouve d'habitude plutôt l'été comme le montre le cas des maisons pour la France.



evolution du prix des appartements au metre carre selon le nombre de piece - Toulouse


Quand on affiche l'évolution des prix cette fois-ci en fonction du nombre de pièces on remarque que la volatilité vient principalement des appartements composés du plus grand nombre de pièces et principalement les T5. Malgré tous les surfaces supérieures à 3 pièces ont des prix moyens au mètre carré inférieur à notre moyenne qui oscille autour des 3 000 euros. Les studios quant à eux sont bien supérieurs à la moyenne puisqu'ils oscillent autour des 3 700 euros. On privilégiera donc des surfaces plus importantes pour profiter d'une meilleure rentabilité.



volume de vente des appartements - Toulouse
volume de vente des appartements - Toulouse


Pour les volumes de transactions on peut considérer qu'ils sont relativement stables. Il s'échange en moyenne près de 660 appartements chaque mois. On peut parler d'une très légère augmentation mais dans ce cas elle semble négligeable. À noter une baisse des volumes à compté du mois de mars 2019. Fait d'autant plus intéressant, la saisonnalité sur les prix moyens et médians n'est pas motivée par les volumes.



valeur fonciere en fonction de la surface des appartements - Toulouse


PCA marche immobilier - Toulouse


PCA des appartements - Toulouse

Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Çela nous montre que pour la ville de Toulouse les meilleures opportunité d'achat sur le marché immobilier local sont les appartements du type T3 et plus. Ils offrent le meilleur couple prix, surface. Pour les plus gros portefeuilles les T4 et T5 semblent être de très bonnes options.



statistiques descriptives des distributions des appartements - Toulouse


Après traitement des données on constate que toutes nos distributions sont asymétriques. Même après avoir retiré les appartements non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens de taille et de valeur importantes. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. Cependant on remarquera une constante augmentation de la valeur foncière sur la période d'analyse. En effet la valeur foncière moyenne prend plus de 15 000 euros en 5 ans.

L'appartement moyen sur la période : je coute 165 000 euros, et je fais 54 mètres carrés. Je me compose d'environ 3 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 180 euros.



Conclusion : pour la ville de Toulouse le marché des appartements est relativement volatil. On constate une très légère baisse des prix moyens après 2017. De plus on remarque une saisonnalité vers les mois d'octobre de chaque année accompagnée d'une augmentation significative des prix. De plus on privilégia des appartements de taille importante et hors période de fin d'année pour un achat immobilier dans la région.

espace publicitaire

Afin de financer ce site internet nous avons recours aux publicités. Merci de nous en excuser.

alternative text

Pub1

alternative text

Pub2

alternative text

Pub3

alternative text

Pub4


2 ) Analyse du marché de l'immobilier : les maisons



Dans une première partie nous avons analysé les appartements de la ville de Toulouse. Nous avons pu voir précédemment que pour les appartements le prix a tendance à baisser ces quelques dernières années, mais qu'en est-il des maisons ? De plus la ville est bien moins composée de maisons que d'appartement.

Pour rappel Toulouse fait partie du département de la Haute-Garonne, vous y trouverez l'analyse dans la rubrique correspondante.



evolution du prix des maisons - Toulouse


À première abord on remarque instantanément avec l'indicateur composite des prix moyens au mètre carré que la tendance est clairement haussière. En effet on passe d'environ 3 000 euros à plus de 3 500 euros le mètre carré en 5 ans. Il y a présence d'une certaine volatilité mais les prix oscillent en moyenne autour de la tendance ce qui est plutôt un signe positif. On remarquera aussi en fin de période une accélération des prix ainsi qu'une augmentation de la volatilité.



evolution du prix moyen des maisons au metre carre - Toulouse
evolution du prix median des maisons au metre carre - Toulouse


Quand on affiche les prix moyens et médians du mètre carré en linéaire on peut tirer la même conclusion que précédemment à savoir une hausse de ces mêmes prix. En effet on prend environ 600 euros de plus sur la période pour les deux prix. Soit environ 18 pourcents pour les prix moyens et environ 20 pourcents pour les prix médians en 5 ans.



evolution du prix des maisons au metre carre selon le nombre de piece - Toulouse


Ensuite en analysant les maisons par rapport à leur nombre de pièces on se rend compte que premièrement il y a peu de maisons avec peu de pièces et deuxièmement ils fluctuent beaucoup plus que ceux avec des surfaces plus importantes. On peut en déduire la cause, surement un effet volume. Les T3 semblent eux osciller plutôt autour des 4 000 euros du mètre carré tandis que les T4 et T5 eux sont légèrement en dessous de notre moyenne.



volume de vente des maisons - Toulouse
volume de vente des maisons - Toulouse


Quant aux volumes de transactions on constate qu'il s'échange plus de 7 fois moins de maisons que d'appartement pour la ville de Toulouse. Sinon ils sont plutôt stables dans l'ensemble. On constate qu'en moyenne, les volumes de transactions ont tendance à légèrement augmenter malgré la légère baisse qui a pu se produire en fin de période. On remarquera aussi une saisonnalité marquée plutôt lors des périodes estivales.



valeur fonciere en fonction de la surface des maisons - Toulouse


PCA marche immobilier - Toulouse


PCA des maisons - Toulouse


Pour cette partie, on rentre déjà plus dans la technique. Le propos ici n'est pas d'expliquer comment fonctionne certaine technique de "clustering" et principalement la PCA ( analyse en composante principale). Le fait intéressant est l'analyse que l'on peut en tirer. Pour plus de détails, reportez-vous sur la rubrique travail / explications.

Simplement on peut en déduire que pour la ville de Toulouse les maisons qui offrent le meilleur rendement prix / surface sont les maisons composées d'au moins 4 pièces et surtout les 5 à 7 pièces. Cependant il y a toujours de bonnes affaires pour tous les types, mais ici nous analysons le cas en moyenne. Il est vrai que la catégorie des 5 pièces semble optimale.



statistiques descriptives des distributions des maisons - Toulouse


Comme pour les immeubles, après traitement les distributions sont asymétriques. En effet, même après avoir retiré les biens extrêmes non représentatifs du marché que l'on étudie, on constate une dispersion des biens les plus chers. Ceci a pour effet de tirer les moyennes de tous types vers la droite malgré la concentration des biens vers un niveau moyen. Une précaution a été prise ici justement car cela peut biaiser les résultats. On remarquera l'évolution de la valeur foncière moyenne qui prend près de 100 000 euros en 5 ans.

La maison moyenne sur la période : je coute 340 000 euros, et je fais 100 mètres carrés. Je me compose d'environ 4 pièces et mon prix moyen au mètre carré est de 3 450 euros.



Conclusion : A contrario des appartements le marché immobilier pour les maisons est en pleine expansion. En effet les prix au mètre carré augmentent significativement. On privilégiera les surfaces importantes et particulièrement les maisons composées de 5 pièces.

Espace publicitaire

Afin de financer ce site internet nous avons recours aux publicités. Merci de nous en excuser.

alternative text

Pub1

alternative text

Pub2

alternative text

Pub3

alternative text

Pub4